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海外置业陷阱防不胜防 青岛老板被骗50万元

来源:齐鲁新闻网-- 2013-04-26 12:38:55 字号:TT

  去年年底,在青岛从事服装贸易生意的老板王可胜(化名)经朋友推荐,看上了塞浦路斯的海景房,对方称花三十几万欧元就能买房并拿到绿卡。经不住诱惑,王可胜通过北京一家塞浦路斯房产咨询公司到当地看房子。然而王可胜可选楼盘仅限4家,大多位于郊区。最终他花32万欧元买下了一套公寓。4月23日,王可胜找到了在塞浦路斯做移民服务工作12年的郑斌。郑斌告诉王可胜,这套房子只值26万欧元,他被宰了约50万元人民币。

  最近几年,海外置业成为热点,随之而来的是种种买房陷阱。越来越多的中介咨询公司帮着海外楼盘忽悠购房者。“永久产权、绿卡移民、首付低收益高、房价两年翻倍”等是他们惯用的宣传口号。4月22日~24日,记者对此进行了详细调查。

  1 多花50万元却没能拿到绿卡

  塞浦路斯是地中海区域的一个岛国,当地人口仅80万。去年受信贷危机影响,当地房屋滞销,一些楼盘开始把注意力瞄向中国客户,打出的诱人广告—— 买房可获绿卡。去年11月份,曾有中介机构到山东地区进行推销,在青岛从事服装贸易生意的老板王可胜接到了推介电话。

  起初,王可胜很警惕,他找北京一家塞浦路斯房产咨询公司询问详细的情况,还了解了当地的消费水平和房价水平。咨询公司很聪明,专门派资深顾问到青岛找王可胜,还拿来了房源信息,有联排别墅、豪华海景别墅和公寓。所有房源的价格都在30万欧元以上。实际上,塞浦路斯房价并不高,很多公寓的总价都在30万欧元以下。然而塞浦路斯的政策是购买30万欧元以上的房子才能拿绿卡,这给中介玩猫腻埋下了隐患。中介故意提高公寓的价格,20多万欧元的房子标价30多万欧元。

  看好房源信息后,王可胜想买一套公寓,目的是获得绿卡。顾问很积极,迅速帮王可胜办理了护照签证,他飞往了塞浦路斯。到达当地酒店后,所有手续都是当地楼盘和咨询公司给办理的,王可胜看的楼盘仅限于咨询公司推荐的楼盘。一共6天时间,除了去海边看景,王可胜去哪儿都有专人陪同。最后王可胜花32万欧元买下了一套公寓。

  然而近日,当王可胜把遭遇告诉在塞浦路斯做移民服务工作12年的郑斌时,被告知这套房子多花了约50万元人民币,而且根本达不到拿绿卡的要求。让王可胜无奈的是,整个购房过程已经结束,合同也签了,价格都写在合同上。

  2 买下土地,却被迫闲置

  “花149万澳元可以做开心农场主。”“为顺利移民澳大利亚做准备。”“去澳大利亚做农场主。”……在今年春节房展会上,澳大利亚置业引人注目。有些公司大肆宣传可以直接买下土地,永久产权,而且可以按照自己规划进行设置,甚至自己找人建设。大片农地空闲,可以买来做农场主。目前在市北区一家海外置业公司做资深顾问的顾先生,曾在澳大利亚生活7年,拥有澳大利亚颁发的房产经纪人证书。4月23日,在接受记者采访时,顾先生告诉记者,去澳大利亚做农场主,前几年宣传得很厉害,好多公司都在运作。实际上,买土地是商业投资,算商业移民项目,限制非常多。

  “在澳大利亚,土地用途有明确的要求。咱们国家的投资客确实可以过去购买土地,但买下以后,要走的程序非常多。第一步是规划,国内规划师的设计在澳大利亚是不被认可的,没法审批。只能找当地设计师,这是一部分成本。第二个是建设,当地对规划图要求非常高,必须按照规划图施工,如果有一点的变动都会对后期产生影响。农场也是这样的,只有通过政府的审批才可以。比方说,邻居对于你的规划、你建设的农场有意见,完全可以投诉。只要有投诉,政府部门就会派人来处理。”

  “经过政府批准同意之后,申请人将土地买下归自己所有,并可以把农场变成产业来经营,发展畜牧业、养殖业、加工业等等,也可由子女世代继承下去。符合条件以后,还可以申请移民、永久居住。确实很诱人,但很多情况是买下的地被迫闲置。现在,澳大利亚有很多这样的农场。”郑先生说道。

    3 别墅闲置一年交4万元物业费

  4月23日上午,记者采访了塞浦路斯新宇房产投资服务有限公司负责人赵绪臣,该公司总部设在塞浦路斯,在沈阳、北京都有办事处。“我们做塞浦路斯移民置业项目10多年了。现在国内中介公司良莠不齐,门槛太低。把客户忽悠到国外,完成交易后就不管了。当客户发现问题后,再联系中介公司,顾问态度直接转变,多数情况就拒绝了,签了商品房购房合同后很难维权。”赵绪臣说道。

  “以塞浦路斯为例,现在房价确实便宜,海景别墅几十万欧元,也有100多万欧元的。这两年成交量翻倍涨,很多别墅是空置的,买房者并不去居住。中介公司在促销的时候,根本不会说别墅空置带来的问题。糊里糊涂购房后,回到国内等待升值,却收到了塞浦路斯发来的收费单。别墅闲置不住是要交物业费的,也叫管理费。一年大约4万元人民币,这不是小数目,也算是持有成本了。这个钱是没法拖欠的,塞浦路斯法律完善,最严重的情况就是收回房产。”

  另外,买房和绿卡也不是对等的。虽然客户可以通过买房申请塞浦路斯的绿卡,但其他要求也很多。除了须在该国购买30万欧元或以上的房产,申请者还必须达到如下要求:个人及配偶名下拥有30万欧元资产证明,每位成人在塞浦路斯银行内保持每年2万欧元的存款,无犯罪记录、无申根拒签记录。

  “不可否认,塞浦路斯现在是拿绿卡最容易的欧洲国家,优势明显。但中介公司宣传的30万欧元移民欧洲,太片面了,必须符合所有的移民条件才可以。”

  资深顾问郑先生告诉记者,很多国家对于持有空置房的房主收取高额税费。“比方说,法国房屋闲置的第一年,业主必须缴纳的罚金为房款的10% ,第二年为12.5%,第三年为15%,以此类推。在美国,政府有权将空置一年以上的房子强制出租,租客不用付房租,还有补贴。所以,在一些地区,有业主出钱让人租住其房屋以避免因房屋闲置而面临处罚。”郑先生说,“国内投资客海外买房后,房子基本都是空置的,空置成本应该计算在内。”

  4 号称内部价,实际上加价两成

  在青岛市场上,多数中介代理公司都会宣称代理的楼盘价格低,开发商实力很强,可以完全放心购买。青岛投资客经过这些代理公司真的能买到便宜的海外房产吗?实际上,所谓内部便宜价经过了层层加价。

  “以塞浦路斯为例,金融危机后,塞浦路斯个别开发商每月贷款利息甚至达百万欧元之巨。塞浦路斯买房移民在中国市场兴起后,让个别开发商看到了机会,其中某些不良开发商和国内移民中介绑定,不仅大幅抬高房产价格,还骗取意向人的预付款,号称预交三成或四成房款即可办理移民申请,实际上是拿预付款支付贷款利息;其绑定的律师所递交的移民材料如果被拒,会告知申请人一直在审批当中。”青岛市一家海外房产咨询公司的资深移民顾问邓莎向记者透露。

  赵绪臣也向记者证实了这一现象。“塞浦路斯开发商区域属性很强,一般都专注于某个城市的房地产开发。总体来说利马索和尼科西亚的开发商,由于当初没有像帕福斯的开发商那样为了盲目上马项目而大量贷款,财务状况都远远优于帕福斯的开发商,对移民意向人来说,相关隐患也小很多。很多中介公司都和当地开发商谈好了返点,当国内客户到塞浦路斯现场考察的时候,中介宣传是内部价,实际上已加价两成。这些客户是无法获取楼盘真实价格的,人生地不熟,被骗很正常。现在中介公司大肆宣传,投入的广告费都很高,这些费用最终都会算到客户头上。中介公司两头都能拿回扣。正规的服务公司该做的事,是帮你到当地买房,客户有选择权,随意看当地的房子,了解真实的价格,然后和开发商直接签合同。”赵绪臣说。

  5 卖套房提成百万元,成交后玩消失

  赵绪臣对国内中介服务市场上的混乱很有感触。“最早的时候,个别中介公司会到楼盘现场参观,然后和对方谈提成。比方说,在塞浦路斯一套价值150万欧元的海景别墅,能轻松提成100多万元人民币。这些中介公司,没有太多成本,主要就是宣传费用和办推介会的费用。只要成交1套房子,费用就回来了,多卖两套,老板就吃饱了。我了解很多公司,成交后一夜之间就没有了。你都不知道公司在哪里,根本不敢把你带到办公室里看。有些公司号称在国外有办公点,实际上没有。”赵绪臣说。

  “和国内相似,中介应该重视后期服务。买房过程很简单,关键是买房以后会出现很多问题,需要中介配合。比方说房屋有质量问题,应该怎么找开发商维权。然而在服务过程中,中介公司拿了回扣以后,会快速闪人,后期问题根本不管。在这个城市消失一段时间后,会在另外一个城市出现,或以新的公司出现,继续忽悠客户。买外国房子选中介非常重要。”

  ◎深层解读

  买房拿绿卡,没那么简单

  在调查中记者发现,国内投资客到海外置业,主要目的还是移民,当然也有购房者为了子女上学方便而置业。部分中介正是抓住了这部分人群急于移民的心理,进行误导。

  郑先生告诉记者,海外买房和拿到绿卡,不是对等的,在很多国家是不可能完成的。有些中介公司模糊居住权和永久居留权(下文简称永居权)。

  “永居权代表可以永久居留,居住权是短期居住,时间一过,需要再次提交居住申请,申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败,可能有房都住不得。永居权即通常说的拿绿卡。有了绿卡,还可以享受工作、读书、医疗保险等福利待遇,而普通居住权并无这些待遇。”郑先生说。

  以塞浦路斯为例,所购物业价值不得低于30万欧元方可获得移民许可,相当于塞浦路斯永久居留权,出入塞浦路斯不用再申请签证,也不用如其他移民类签证那样规定每年在塞浦路斯居住的时间。但塞浦路斯同时规定,持有移民许可期间,投资人不能在塞浦路斯工作或自雇,支持日常生活的财源必须来自海外。在塞浦路斯拿到长期居留许可之后,只要保证每两年回去一次,就可以在5年之后申请塞浦路斯国籍。也就是说,通过购房移民获得塞浦路斯绿卡的居民不能在当地打工,这意味着除非在当地开公司,否则只能有时过去度假。

  欧洲其他国家就更加严厉了。据介绍,从2008年开始去德国置业已经不能直接获得长期居留权了,绿卡更难指望。德国政策要求花25万欧元在德国注册一家公司,正常经营3年,并保证公司盈利累积超过30万欧元后,才能申请德国长期居留权。另外,美国、澳大利亚和加拿大移民政策也严格了很多。

  ◎相关链接

  去海外买房,要看清4点

  考虑资金收入。购房资金,是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法地实现购房过程,将跨国交易顺利进行,仔细解读中国政府的外汇管理政策是必不可少的。

  位置仍是第一要素。和在中国购房一样,国外买房第一要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的,在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查,了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。国外房屋中介的信誉很好,管理也非常严格。

  关注交易主体的复杂性。境外购房的交易双方主体成分复杂,国内交易一般是自然人或者法人,境外的出售主体,包括了开发商、中介、银行,涉及的第三方可能包括中资银行、国家外汇管理部门。双方所在地的法律不一样,就潜伏了一定的风险。如果产生纠纷,境外房产的法律官司都是采用房产所在地的法律的。

  弄清文件意义。签署购房合同,通常采取格式合同,里面的内容非常详尽,包括了购买的物品,如何处置房产,购房方承担的相关权利及义务等。若购买别墅,还需要有一些特别的约定。在国外无论签署任何文件,一定要确实搞清楚它的意义。任何签字都是具有法律效力的。不可随便签名,否则可能会造成严重后果。

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