电梯负担挂嘴边

    运行费收支情况 记者走访发现：几乎没有小区做到

    在调查过程中，一些物业公司的负责人都向记者诉苦，电梯运行起来能够做到收支平衡是一件难事，经常需要从其他方面拿钱来补贴电梯运行。金领世家小区物业办事处杜主任给记者大体上算了一下他们小区的电梯账本。

    电梯运行费每平方米0.4元钱，这是2000年以来就实行的价格，该小区一年电梯运行费收取98万元。每部电梯每个月的维保费平均下来是590元，70部电梯一年的维保费是49.56万元，电梯按照每天运行1.5个小时计算，70部电梯一年下来的电费近50万元。加上每年电梯更换零部件等，大约是3.6万元，两者相抵，大致上相当。当然，这些数据并没有算上70部电梯的广告收入。

    居民：

    电梯费能否阶梯收

    “有些居民交纳电梯运行费，并不是很痛快，有一些低楼层的居民，往往说不坐电梯，就不交纳电梯运行费。”在调查过程中，一些小区物业公司的负责人介绍说。

    “电梯运行费标准已经有13年没有调整了，这些年来，电费、电梯维保费、工人工资都在上涨，我们算过，目前的电梯运行情况来看，电梯运行费应该在每平方米0.6元钱，才能够勉强维持运行。”有三四家物业公司的负责人说。

　　在调查过程中，也有一些居民提出，能不能按照楼层高低收取电梯费？高层住户电梯使用频度高、耗费大，电梯运行费按照楼层高低 “阶梯”收费似乎更为合理一些。目前，国内的济南市、重庆市等不少城市已经实行了灵活的“阶梯式”收费标准。佛山市电梯收费标准分为两类，一类是1楼至4楼为一标准，5楼以上楼层则每平方米每月增加0.2元钱；另一类是同一收费标准，按房屋面积收取。福建省福州市的收费方式更是各式各样：有的小区对一楼业主不收，甚至二楼业主也不用交；有的一楼和二楼的收费标准与高层业主不一样，一二楼参照无电梯住房的收费标准，相对略低。

　　市物价局：

　　重点督导物业公示

　　记者将调查的情况反馈给了市物价局，市物价局给记者发来答复说，根据国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法规，业主对电梯等共用设施设备的使用情况享有知情权和监督权，对物业公司不落实《青岛市电梯安全监督管理办法》（市政府令第210号）有关 “每半年公布一次电梯运行费收支情况”的行为，市物价局将在日常监管中加强重点督导，抓好落实。

　　市民有发现物业公司没有定期公示电梯运行费的，可以拨打12358举报。对业主的投诉举报，市物价局将严格依法处理，切实维护业主合法权益。

　　业主权益研究机构：

　　物业和业委会缺乏有效监督

　　作为国内首个业主权益研究团体，青岛市业主权益研究会的副理事长兼秘书长李义翔接受记者采访时说，小区归属业主的共有资产有两大部分，有不动产的收入，包括停车泊位费、电梯广告收入、物业用房用于出租和经营的收益等；第二部分是小区综合管线图、业主档案、建筑结构图，小区土地和规划图等。

　　“物业条例，业主大会监督业主委员会，业主委员会来监督物业公司。实际上因为很多业主没有时间，或者是不懂法，让业主委员会、物业公司缺乏有效监督，很容易导致共有资产的流失。收入到了业主委员会还好说，钱是大家的，有的小区让物业公司来代收、代管，在透明度不高的情况下，这些收入很容易转成物业公司的黑色收入。”李义翔说，2010年下半年到2011年，他们研究会专门调查了岛城一些小区，结果让他们非常吃惊，按照千分之五的公共面积来计算，根据不完整统计显示，岛城被房地产和物业、业主委员会等侵占的居民公共面积是30到40万平方米，按照每平方米1万元的房价计算，总资产是30到40亿元，每年用于出租的话，每年要流失3亿多元。“物业公司、业主委员会之间缺乏监督，这些钱没有发挥保护业主的作用，成为了一笔糊涂账。”李义翔说，记者所提出的电梯广告费只是冰山一角，“根据法规，广告公司到小区做公共部位的广告，只有业主委员会代表业主来签订协议，不应该让物业公司来代签协议，让物业公司来管理的话，业委会就是不作为。”

　　李义翔说，这些年来，研究会一直建议我市有关部门，每年对物业小区的业主共有资产收益采取专业审计。现在我市的业主委员会是由各区办事处来管理，业主委员会作为一个社会自治组织，应该纳入到民政系统来管理，研究会还在推动这件事情，形成一整套管理机制，让居民的自治组织真正有效运转。

　　电梯收益怎能成“秘密”

　　作为山东省首部电梯管理办法，《青岛市电梯安全监督管理办法》有很多创新之处，尤其是关于电梯运行费半年要公示一次的规定，但是记者发现这个规定操作起来可能有点难。

　　《办法》规定，物业服务企业未按规定使用电梯运行费的，由价格主管部门责令改正，可处以一万元以上三万元以下罚款。物业服务企业未按规定公布电梯运行费收支情况的，由价格主管部门责令改正；逾期不改的，处以五千元罚款。

　　记者了解到，已经实行了两年半的《电梯管理办法》至今仍有相当多的物业公司不知道，更何况是业主。如果没有举报此事的，物价部门监管起来也就增加了一些难度。

　　在采访中，很多居民提出，物业公司的行业主管部门应该强化监管职能，还有价格监管部门也应该行动起来，及时查处违反规定的物业公司，不能光制定了规定，却忘记了执行，否则再好的《办法》也只能是一纸空文，电梯收益依然是“不能说的秘密”。

　　业委会告赢物业公司

　　法院判决退还电梯广告费

　　记者从崂山区法院获悉，我市首起小区业委会诉物业公司退还电梯广告费案已经宣判，法院判决物业公司返还给业委会电梯广告款4万多元。

　　原告业主委员会诉称，2007年11月至2010年12月底，被告的物业公司在崂山东岳海花园提供物业管理服务，退出该小区时，应该将电梯费节余款转交，并返还在管理小区期间所取得的电梯广告费收益4万余元。

　　崂山法院经审理发现，该小区总共18部电梯，业委会提交了被告与4家广告公司签订的合同复印件，被告对4份合同的真实性无异议，承认费用确已收取。关于原告主张的广告费4万多元，崂山区法院认为，被告利用小区内公共设施进行经营的收入归全体业主所有，相应的广告费收入也应归全体业主所有，但应由全体业主决定其使用。所以被告无权处置这些费用，更不能用于补偿物业公司的经营。被告认可收取了广告费，亦未提交证据证明广告费用于全体业主，故被告应返还原告上述收入费用。

　　最后，崂山区法院一审判决，被告的物业公司返还原告电梯费节余款4000多元，广告费4万多元。昨天，记者联系了曾经在该小区工作的原物业办事处负责人，对方不愿意再提起此事，随后匆匆挂断电话。小区业主委员会的有关人士说，他们已经向崂山区法院申请强制执行此案。