金都花园、滨海花园、太平洋中心……这些曾经风光一时的高档住宅小区在 “老青岛”的记忆里并不陌生。它们或主打超高层建筑，或坐拥无敌海景，让那个年代的普通市民“望尘莫及”。然而，随着岛城楼市蓬勃发展，沿海一线豪宅依次崛起，价格也一路飞涨。此时“隐退”在时代发展潮流中的昔日高端住宅小区境况如何？记者带您一探究竟。

    【探访●现状】

    东部海景房卖出“白菜价”

    市南区近年来开盘销售或在售的新盘普遍价格都在3万元/平方米以上，如东海路9号、万丽海景、海逸天成、远雄国际广场等高档项目，个别项目更是突破5万元/平方米。不过近日有市民向记者反映，在五四广场附近的金都花园房价奇低，每平方米刚过万元。“这样金贵的地段房子怎么会这么便宜，不会有问题吧？”

    带着市民的疑问记者来到了金都花园打探这里的二手房价格。在其附近的一家二手房中介店内，听说记者要在金都花园购买二手房，一名经纪人立即热情地介绍了起来：“金都花园有好几套房源，商住都可以，价格实惠得很，你看这套114平方米，总价才132万元，折合下来每平方米才11500元左右，而且是朝东南向可看海，房产证过5年税特别少。”听闻此价格，记者也感到格外惊讶。看记者略有迟疑，这名经纪人使出“杀手锏”：“你要觉得这套贵，还有一套更便宜的，单价还不到9000块钱呢，114平方米房东报价才102万元，真是 ‘白菜价’。”

    记者不解地问：“房价怎么这么低，会不会有啥猫腻啊？”经纪人笑了笑解释说：“都是正规商品房，哪有什么猫腻？无非就是年代比较久，停车比较困难。”

    【追溯●原因】

    商住混用拉低海景房身价

    究竟是什么拖了昔日高端楼盘价格的后腿？让它们齐齐陷入滞涨的怪圈？记者于近日对上述部分小区进行了实地探访。

    记者首先来到了曾被称为“东部第一楼”的金都花园，该小区于1994年建成，距今将近20年，虽说年代较为久远，但从建筑外立面来看还算新，没有风吹雨淋的破败感。“房子乍一看上去还是挺不错的，但细细研究，根本没法住。”一小区业主说，“停车太难了，停车位排队都不一定租得上，而且楼里边开公司的特别多，每天进进出出的人一拨接一拨，乱得很。”

    据附近市民介绍，金都花园几乎成了商业办公楼，大大小小多家公司在里面 “安营扎寨”，每天有许多人进进出出，保证不了住户的安全，导致越来越多的业主撤离。同样被“商业”包围的香港花园也基本上处于人员 “出入自由”的状态，一位业主告诉记者，楼内有几家美容美体机构，因此小区每天都有络绎不绝的陌生人出入，保安室只能拦截车辆却拦截不了行人。而滨海花园小区除了正大门外还有几个侧门，行人可以自由出入小区，而小区内部虽有保安巡视但 “权力有限”，遇到陌生人简单问上两句便可以放行。“大楼商住两用，人很杂，也非常乱，而且还时不时传来噪音。”业主李先生说，另外正因为商业办公的多，电梯使用特别频繁，出现故障的几率也高了很多。

    门禁森严、凭卡进出的严格管理是高档小区的一贯特点，绝对的私密性和安全性才应该是高档豪宅应有的范儿。然而昔日高端豪宅却因“商住两用”的模式使得门禁等于虚设，导致“身价倍减”。

    新老海景房售价差别大

    记者随后走访了附近其他几家中介门店发现，目前前海一线在售的二手房房源还真不少，且价格与附近在售新盘相去甚远。如位于毗邻五四广场的滨海花园二手房价格普遍在14000-20000元/平方米之间，也有低于14000元/平方米的，如一套位于26层的131平方米的房源报价180万元，折合单价仅为13740元/平方米；位于五四广场东侧的太平洋中心二手房价格也都在2万元/平方米以下；位于奥帆中心一号门入口处的裕鑫花园尽管是多层住宅，但卖价也很难高过2万元/平方米；地处奥帆中心增城路的东海花园可谓是闹中取静的好地角，但售价也刚过2万元/平方米；位于麦凯乐附近的香港花园单价约为16000元/平方米。

    除了这些小区外，还有几个主打精装公寓的小区售价就更是抬不起价来。记者登录58同城等网站看到，位于东海路的兴源公寓23平方米的小公寓售价仅38万，折合单价仅为16000元/平方米左右；位于南京路与江西路交会处附近的金华公寓单价更低，虽地处名校学区，但售价仅为12000元/平方米左右；三度空间精装公寓也在12000元/平方米上下徘徊。

    而与此同时，建成年代较近的燕岛国际、柏丽澜庭等小区售价没有低于35000元/平方米的，看海效果好的户型单价更是逼近5万元/平方米，位于东海路西端靠近八大关的在售盘万丽海景更是卖出了每平方米六七万元的高价。

    停车难硬伤使舒适度打折

    除了人多嘈杂外，“停车难”是日益困扰沿海小区的一大难题。在走访中记者发现，建于10多年前的二手房小区车位配比大都远远低于1:1的比例，即便达到此比例，由于楼内公司居多，车位需求猛增，每户一个车位配比根本无法满足需求。面对车位饱和的现状，多数居民的车停在小区外面的广场或者“加塞”在一些较为狭窄的空隙里。

    金都花园一共有3个楼座，分为A座、B座、C座，楼下布满了停车位，全都停满了车，行人走路几乎也得走“S”形。据了解，金都花园共有720户，但是地上、地下的车位加起来却不足200个。“本来车位就很紧张，楼上半数房屋用作办公，在这办公的人大都开车上班，再加上每天进出的客户车辆不少，停不下车是常有的事。”门卫告诉记者，他们每天的工作大都是指挥车辆。

    滨海花园小区西侧的山东路上也停满了私家车。据业主于先生介绍，滨海花园是地下停车位，共有345个，而总户数为330户。“如果一家只有一辆车倒还可以，但是现在一家有两辆车很普遍，而且楼上还有一些办公的，这样一来车位就更不够用了。”于先生说，之前有朋友到他家做客，没地方停车只能把车放在山东路上，结果被贴了罚单，让他和朋友很是郁闷。

    除了外部环境及停车难等问题外，小区户型设计的不合理也让住户们很不满。记者在金都花园小区看到，每层楼有8个住户，看上去像是切成8块的蛋糕，走廊只能让两人并排走，非常狭窄。“一进门就直冲阳台，客厅是个三角形，沙发、电视咋摆都别扭。”一业主告诉记者。滨海花园的业主刘女士说，滨海花园是香港人设计的户型，格局非常“港式”，空间有不少的浪费。比如客厅开间约4-5米，呈不规则的五边形，一侧延伸出的长走廊两边及尽头分别为主卧室、次卧室、书房、厨房及洗手间。“这条走廊两边都是门，空间基本就废弃了，而厨房距离餐厅较远，生活上带来很多不便。”刘女士说。

    限购令挡住外地购房客

    青岛科威不动产总经理孙杰分析指出，上世纪九十年代初，随着青岛市政府东迁，在现香港路、东海路陆续兴建起一个个高端楼盘，1994建成的金都花园有“东部第一楼”的美名，是开工最快、竣工最早、销售最好的项目。随后滨海花园、太平洋中心、裕鑫花园、东海花园、大公海岸等小区相继建成，由于坐拥沿海绝佳海景资源而受到追捧。

    不过随着时代的发展，这些楼盘自身存在的问题日益暴露出来，由于楼盘开发年代较早，户型设计不成熟，要么面积过大，要么结构不周正，居住舒适度打折；电梯、车位等配套设施太过局限，无法满足日益增长的需求。此外，商住两用也影响了楼盘价格。“高档住宅除了海景地段，还看重成熟的建筑设计、安静的居住环境等软件，此外物业服务也是软件的一个重要部分，目前沿海不少小区原住户已经搬走，将房子转手或出租，楼盘商住比例进一步拉大更增加了物业管理难度。”孙杰说，而近年来新建的海景高端楼盘均为全封闭式纯住宅小区，所附带的商业也以综合体的形式存在，写字楼、商业及住宅各部分互不干扰，且无论在车位配比还是户型设计上都更贴近人们的需求。昔日的高档住宅逐渐淡出视野虽然让人唏嘘不已，但也不足为奇了。“其实沿海一线高档小区在2009年、2010年楼市走俏那两年房价涨了不少，但2011年‘限购令’实施后受打击很大，外地购房一族几乎完全被限购了，而这个群体正是海景房的主要购买群体。随着调控的深入，高档小区的价格被‘打回原形’，其中略带瑕疵的小区下降就更明显了。”

【延伸阅读】

商住两用物业缺失 昔日高端小区如今二手房遇冷

    在青岛人印象里，从2000年开始相继建成的凯旋山庄、大公海岸、金都花园、香港花园以及滨海花园等高端住宅区基本都坐落于沿海一线，它们曾是昔日数一数二的“富人区”，也是购房者身份和地位的象征。

    然而历经十几年风雨的洗礼，这些沿海一线曾经的“高富帅”如今身价却大相径庭。位于青岛黄金地段奥帆中心附近，紧邻海信广场、百丽广场的大公海岸目前二手房均价在3-4万元/㎡，香港东路的凯旋山庄及毗邻五四广场的滨海花园二手房均价为2-3万元/㎡，麦凯乐附近香港花园1.6万元/㎡，而曾经风光一时的金都花园则只在万元线上下徘徊。究竟是什么拖了昔日高端楼盘价格的后腿？记者于近日对上述五个楼盘进行了实地探访……（点击查看新闻）

   关注楼市：次新房正"青春"受追捧 老房难抬身价

    常言道“青春一去不复反”，美好的青春对每个人而言都相当宝贵。在青岛楼市中也格外讲究“青春”范儿。房龄正处在“青春期”的二手房大受追捧，而“年老色衰”的老楼却乏人问津，同一地段的老房比次新房便宜1/3以上。眼见着一片片新楼盘拔地而起，多数旧房子便开始在“夹缝”中挣扎求生……（点击查看新闻）