房地产大势，跌久必涨，涨久必跌。自2003年开始，青岛房价开启了牛市征程，市区房价从千元起步，一路震荡上行，个别区域房价已经暴涨几倍，单价高达数万元，令一般人难以企及。然而，今年房价出现了趋势性逆转。对于许多一路追着房价前行的买房人来说，此时此刻却无比纠结：该抄底还是再等等？记者采访发现，身处房价拐点时代，刚需族偏向于抄底，而投资或是换房族则观望情绪重，甚至已经出手的表现挺后悔，总之，追着房价跑的日子充满辛酸。

    [趋势]

    房价走牛11年

    根据中国房地产指数研究院的数据显示，2002年青岛商品房均价为2186元/平方米；2007年疯涨到5192元/平方米，同比上涨22.1%。2009年青岛市新房均价达每平方米7000多元。2013年3月份青岛市在售新房均价为9274元/㎡，市区新房均价超过了1万元……2003年青岛市商品房市场正式起步，如今已经走过了11年。

    在11年的牛市征程中，房价遭遇了两次明显的“拐点”：一次是2008年经济危机，青岛房价下跌仅一年就恢复了报复性上涨；另一次则出现在今年。从数据来看，2014年7月，青岛一手房价格指数为1071.7点，较上月上涨1.2点，环比上涨0.12%，同比涨幅为3.30%。二手房交易价格指数为1113.9点，较上月下降4.2点，环比下跌0.37%。尽管未出现大幅下跌，但滞涨信号明显，尤其在全国房地产市场不景气的大环境下，岛城开发商开始放下身段卖力促销。

    近期，岛城大量楼盘展开促销战，李沧越秀·星汇蓝湾6988元/平方米，开盘再现“日光盘”；泰成玲珑郡新都心8999元/平方米；鲁商泰晤士小镇推出“全民微信经纪”，让销售进入全民营销时代；市北保利叶公馆推出11555元/平方米的低价；中海临安府则打出九五折促销优惠价……房价起起伏伏，牵动了无数买房人的心。

    [房价回顾]

    人物一：李晨

    市南区房价曾4000元起步

    31岁的李晨和妻子是典型的青漂一族，在这个城市打拼近10年，有个一直未能实现的“住房梦”。谈起自己的“住房梦”，李晨自嘲说，自己经历了青岛楼市的大牛市，就因为犹豫不决，追着房价跑了10年，不得已房子从市南看到了城阳。

    2002年，在青读大学的李晨第一次关注了青岛房价。“那时候我们宿舍的一个舍友家里挺富裕，刚上大二父母就给他在市南区买了房子。”李晨回忆说，当时舍友买的是位于宁夏路的天虹花园，单价4700元/平方米。由于这个价格高得惊人，所以直到现在他仍记忆犹新。从那时起，在李晨心目中，能在市南区买房如同一个梦想，可望而不可及。2005年，李晨大学毕业，就职一家大型IT公司，收入挺不错，于是买房的想法正式萌芽。那会，市南区的房价基本已经接近万八千元，李晨彻底放弃了市南区，转向市北区。“关键是当时市北区也不便宜，就说海泊人家，2003年开盘就已经4000元了，2005年都五六千了。”李晨告诉记者，他当时一个月的收入才两三千元，在他看来，如此高的房价根本不正常，“我们老家的房价才千八百块一平方米。”因此，李晨决定再等等。

    此后的两年，李晨目送着青岛的房价一再刷新高点。2007年，李晨交了女友，又一次踏上了看房之路。在辽宁路与华阳路交界处的一个新楼盘开盘价8000多元/平方米，在原四方区兴隆路开盘的一楼盘是6000多元/平方米。李晨又犹豫了，这两处楼盘的地角太一般了，价格也不低，而位置好一些地方的房价都已经过万了。此外，李晨当时还在合肥路看了一处刚开盘的小区，售价大概6000元/平方米，因为周边配套太差，李晨也放弃了。

    “也怪我贪心，2008年时，房价曾经出现不小幅度的松动，市南、崂山的房价甚至有2000元/平方米的跌幅，但我还是想再等等，花更少的钱买个更好的房子。”但李晨没想到的是，短暂的下跌过后，房价出现反弹，而且涨得比之前更猛烈。2009年，原先还徘徊在8000元一线的楼盘二手房价已经过万，李晨之前看过的房子售价基本都涨了2000元/平方米以上，2005年房价还在两三千元一平方米的李沧区，2009年底已经飙升到7000多元/平方米。李晨此时真的有些慌了，但女友却宽慰他，“再等等，租房结婚也可以。”

    之后的几年，李沧区的房价也过了万元线，李晨却始终没能追上房价。李晨无奈地对记者说，2003年浮山后的房价才2000多元，现在那儿的二手房价格已经在1.4万元左右，10年涨了足足6倍。“最近房价松动了，很多人劝我再等等，别着急买，可我不想等了，孩子很快就要出生了，我必须马上出手。”李晨表示，自己已经错过太多买房时机，所以现在决定不再等了，本月就出手买下李村一处新房。

    人物二：张兵

    挑来挑去买在高点

    和李晨相比，市民张兵追房价则是为了投资。年近40岁的张兵自己经营一家小型广告公司，由于眼界独到，早在2000年的时候便以4000元/平方米的价格在新贵都买了一套房子，目前单价已经涨到了2万开外。这十几年来，张兵深刻体会到房地产保值增值的道理，只可惜这些年生意亏亏赚赚导致手头资金不充裕，所以一直没能大胆地买套房子投资。

    “我是从2010年开始关注二套房，心想买套有价值的房子，将来可以养老。”张兵告诉记者，手头有点闲钱后，他开始看房。这些年他看的楼盘非常多，最早是城阳惜福镇，因为环境好、房子好、价格低，曾非常动心。2010年，惜福镇的多层楼房售价才3000多元/平方米，但朋友却说楼市要崩盘，郊区房价一定会跌，于是他放弃了，后来当地的二手房价涨到了7000元/平方米。2012年，张兵看了高新区的两个楼盘，当时价格在6000多元/平方米，后来二手房价格到了8000元/平方米。2013年，张兵把目光移回了市区。“我想来想去，还是市区的房子保险，虽然涨幅不会很大，但目前房价已经很高，如果崩盘，市区相对稳妥些。”于是，张兵去年年底咬牙出手了合肥路一处新盘，单价1.4万元。

    让张兵郁闷的是，刚买不过半年多时间，该楼盘三期开始降价。“不仅送车位，还打折。听说最优惠的户型比一期便宜了一两千元。”张兵表示，自己投资的房产如今已经缩水了近十万元，真是非常后悔买在高位上。

    [后市]

    房价进入温和发展期

    未来青岛市住宅销售价格走势如何？业内人士普遍认为，作为二线沿海城市，青岛市区住宅销售价格会延续全国的发展态势，进入温和发展期，在一定时期内，保持房价处于平稳小幅上涨态势。

    从市场调研的情况看，多数房地产企业依然对青岛房地产市场持乐观态度，因为房产企业普遍认为青岛楼市的潜在需求强烈，作为沿海城市有很强的吸引力，外地购买力比较强劲，改善类需求也比较旺盛。此外，从长远来看，目前我国城镇化率在50%左右，而欧美发达国家的城镇化率在70%左右，新型城镇化的目标将显著地推动房地产市场的需求。

    不过，也有业内人士指出，目前来看，库存压力加大是制约房价过快上涨的一大因素，所以建议投资房产的市民谨慎入市。（记者 王婷）

房换房都要量力而为

受限购影响不少购房者无法再买房刘琼为买房曾计划假离婚如今限购放开却为在哪买房而纠结

2014年青岛楼市的第一大事件非 “限购解除”莫属。在浓重的观望期蔓延之际，限购放开犹如“平地一声惊雷”，搅动了众多购房者的神经，让楼市行情变得更加扑朔迷离。如此背景下，一部分家庭“喜获”投资买房的资格，但由于楼市前景不明晰，这让他们又纠结去哪儿买最合适。

人物故事一： 姓名：刘琼（化名）职业：银行职员收入：家庭年收入近30万元

为买房曾计划假离婚

刘琼是我市银行一名职员，今年32岁。“回顾前10年，投资黄金、股票等行情也行，但都不如投资房产收益大。”昨日下午，在辽阳西路查看新房装修进度的刘琼接受了记者采访。这套房产是她和丈夫去年花费300多万元购买的，当初她和丈夫曾“大手笔”贷款196万元。

贷款196万还款期限30年，刘琼和丈夫需要每月还款1.1万元，这对他俩其实不算负担。“我在银行工作每月加上理财收入能有七八千元，而我丈夫在外企工作平均每月进账一万四五。”刘琼向记者透露，这套新房属于期房，靠着家里资助，去年她和丈夫又在市区购买了一套套一住房用于过渡。

刘琼和丈夫的父母退休金也相对较高，因此时不时地也资助他们。考虑到父母未来也有来青岛居住的打算，同时对房产投资收益也有期待，因此刘琼和丈夫想再入手一套房产，但在限购令下他们无法买房。“房产新闻我俩几乎天天看，发现外地有人假离婚去买房，我俩也筹划过一段时间，但后来还是放弃了。”刘琼称，她认为假离婚不是好兆头，家里父母也一致反对，最终他们还是放弃了这一念头。

刘琼向记者坦言，投资买第三套房，他们更侧重投资性。“这三套房产还是考虑快进快出，起码五年内要能出手，投资太久对我们的资金压力也是个挑战。”

得知限购令解除的消息时，刘琼和丈夫庆幸“幸福来得太突然”，不过抱着投资的心态去看房，他们感觉越看越糊涂。刘琼拿出近期的一份报纸，指着报纸上披露的数据分析。

“8月5日，我市新建商品住宅成交量320套，而解除限购的黄岛和城阳分别占22套和88套，大有直逼成交量半壁江山的趋势，而其它限购区市则相对冷淡，市南区的成交量现当日滑铁卢。”刘琼表示，岛城新建商品房呈现地域性冰火两重天景象，这让她对买房选哪更找不着北。“黄岛、城阳大部分购买者肯定是刚需购房者，我们要在那买，未来要出手时价格肯定不会炒得太高。但是在市区买，我们就必须要买144平方米以上的房子，这对我们还是有资金压力。”反复比较下，刘琼和丈夫在买房区域选择上没了主意，“还是再等等看吧，看能不能将限购解除的套型面积降到100平方米左右，到时候再出手最合适了。”

人物故事二： 姓名：胡俊（化名）职业：外企职员收入：家庭年收入25万元左右

二手房税费成“绊脚石”

“买房要趁早！”这是胡俊的买房信条。2009年初，岛城房价尚位于低点，工作刚两年的胡俊靠着“东拼西凑”加贷款，在浮山后四小区花费50多万元买下一处套一房，此后该处房价呼呼涨，朋友们都说他眼光好。

去年年初，“国五条”一出台，胡俊认为以后房价肯定要涨，于是和家人商量，赶紧凑钱出手，花费70多万元购置一套套二改善住房。“两套房子都不大，虽说住着也能住得开，但毕竟感觉‘都拿不出手’，还是想换个大一点的。”胡俊为人豪爽，平时喜欢招呼朋友来家聚会，两套房子客厅都不大，人一多显得特别拥挤，这让胡俊换房的心越来越迫切。不过受限购令影响，胡俊无法买第三套房，这让他买房的念头只能暂时封存。

8月份限购令解除的消息，将胡俊换房的心重新搅热，这次他准备好好规划一下。“先将第三套住房定好买下，然后慢慢将两套小房卖掉。”胡俊称，毕竟现在有孩子，而且老人还在这边照顾孩子，肯定不能将两套小房都卖了再买第三套房子，毕竟租房子还是太麻烦。

胡俊在青岛一家私营企业从事市场营销工作，而妻子在一家外资企业做职员，两人年收入加奖金在25万元左右，收入在青岛算中等水平。“现在我又到了重新抉择的时候了。”胡俊受访时说，他表示这次换房对自己很重要，毕竟当前房价走势还不明朗，有的人看涨，有的人看跌，“父母这一辈子的积蓄，我和对象所有的收入，除日常开支外，几乎全用于还银行房贷了。”

限购令放开，胡俊和妻子换房行动也正式开始，两人这些天在新楼盘和二手房之间反复比较，由于好地段的新房144平方米以上的户型还是少，而二手房144平方米以上的房子总价都比较高，这让两人的换房行动进入“持久战”。

另外，胡俊和妻子将手上的两套房子都挂到中介处，结果发现来看的人很多，但真正要成交的人不多。“第一套房子已过5年，这样交易时税费少了很多。不过我第二套房子还在5年内，交易时要多1%的个人所得税和5.67%的营业税，这样就使得房子要不上高价。”胡俊称，房子挂出去来过很多拨看房者，但有意成交的人却寥寥无几。

据悉，目前青岛二手房房屋买卖过程中需要缴纳的税费主要包括三大税种和部分小税费，其中三大税种分别是个人所得税、契税和营业税，其他税费包含印花税、登记费、手续费、公证费等等。其中法定买方需要缴纳的税费是评估费、契税、登记费、手续费、印花税、公证费和中介费，卖方需要缴纳的是营业税、个人所得税、手续费、印花税、中介费。“虽然市场上交易税费由买方承担，由于部分税种是按成交总价的百分比收取，我们卖家房价也被拉低了，不然买家不会多掏这么多税费。”胡俊郁闷地说，本想在换房时“快进快出”，孰料背后麻烦事还一大堆，这让他买房也陷入纠结的状态中。

[专家观点] 买房换房都应量力而为

“不管是投资还是刚需改善，买房都要量力而行。”青岛科威国际不动产总经理孙杰受访时说，对于下半年房价走势，他坚持认为房价不会跌，他称房价还是左右购房者“无形的手”，房价没有下跌预期前提下，购房者可根据自己实际情况选择改善。

北大资源青岛公司副总裁周利表示：“青岛的放开限购是由点及面，逐步放开政策，这可以说是政府的一个试验。因为具体效果要看市场的反馈。分区域与户型放开限购，可以看出主要是针对投资性需求。尤其是黄岛跟城阳，除本地居民外主要还是以投资客为主。”他也提到，放开144平以上的限购也主要是针对比较有实力的中产阶级，毕竟目前中国的有钱人比较缺乏投资环节的，这样可以为他们增加一些投资的渠道。

“遇到新政策，恐慌性改善住房完全没必要，买房换房都要量力而行。”太平洋房屋山东区域相关负责人赵玉科介绍说，着急换房者若因换房背上一屁股债，不仅影响自己和家人的生活质量，还让自己背负巨大的还债压力，这样让整个家庭都处于风险状态中，这完全没有必要。“市民要换房时可以降低一点生活标准，但必须要让整个家庭有应急资金保障。” （记者 锡复春）