按照往年惯例，二手房租赁市场或率先启动预热年后楼市

    2013年的楼市异常火热，尤其是“金九银十钻十一”，这种火热意外地持续到年底，各种好看的数据也让人们对2014年的楼市充满了想象。可踏入2014年之后，这种火热却戛然而止，无论是市场还是数据，不管是一手房还是二手房，都给人一种冷清的感觉，尤其是年前这段时间，岛城楼市彻底进入了“冬眠期”。

    售楼处冷清，推盘节奏放缓

    “我昨天给置业顾问打手机，连打了三个都是没人接。”在李沧一家楼盘买房的李先生，想帮同事咨询一下是否还有合适的房子，结果发现置业顾问早已放假回家。“前几天我的置业顾问打电话说帮我办附近商场的会员卡，估计是年前没什么事吧。”新都心一家楼盘的业主告诉记者。

    的确，自从2014年元旦以来，岛城的楼盘似乎开始进入冬眠模式。记者日前在瑞昌路一楼盘售楼处呆了近一个小时，没有一名购房者前来。“有时候一个下午都没人来。”该楼盘一名销售人员告诉记者，不过另一名销售人员却认为是当期的房子已经基本销售完毕所致。在开发区一家楼盘，记者注意到，售楼处内只有三名销售人员正在前台坐着闲聊。“现在来看房的客户还没有我们销售人多，一些同事已经放假回家了。”售楼人员告诉记者。

    “临近过年了，各种总结考评，哪有心情看房？”“去年八九千的房子现在涨到一万多，还是一点没降价，没必要赶这个时候。”“现在贷款这么困难，又没有优惠，想等等再看。”记者注意到，一些购房者观望情绪浓厚，使得不少楼盘售楼处日均来访、来电量较此前明显减少。

    显然开发商对此早有心理准备，因此1月份岛城楼市的新盘推新数量也不多。本来预计2014年1月份岛城会有15个项目有推新计划。不过，目前为止的推新楼盘寥寥无几，很多项目都已经推迟了开盘时间，甚至有的已经延迟到4月份。

    不难发现，从整体开盘情况来看，年前开发商推盘节奏明显放缓。有业内人士表示，春节期间市民更多的是关注节日消费，因此楼盘新项目吸引力有限；另一方面不赶在年前推新，可以让马年的销售计划更加从容，给有购房意向的人群留有充足的时间考虑和准备。

    成交量下降，库存量上升

    相应地，市场冷清也在数据上被清晰地表现出来，当下岛城新房市场的成交量是一路收窄。根据青岛网上房地产数据统计，上周（1月13日-1月19日）青岛共成交新房2345套，成交面积227658.99平方米，环比大上周下降28.7%。其中新建住宅成交2079套，成交面积204547.15平方米，环比大上周下降26.7%。从数据来看青岛新房市场连续数周下跌，也是进入“冬眠期”。

    不过，年前各个区域在成交量上也是冷热不均，像城阳、黄岛等周边区域纷纷排名靠前，而去年一直表现不俗的李沧区和市北区则是排名靠后。显然成交量持续走低和开发商推盘量减少有关，购房者可选房源太少。值得关注的是，在青岛新房成交量连续走低的同时，新房成交均价却岿然不动。业内人士认为，2013年的年底火热让人对2014年的市场有了底气，稳定上涨成为不少圈内人士的共识，因此虽然量跌但是并不会带来价跌。

    与成交量下降相反的则是岛城新建住宅数的不断攀升，截至1月22日，岛城楼市区域可售住宅数量为132557套。有业内人士认为，2013年市场火热，去化迅速，但是仍有如此大的库存量，显然在新盘将不断加推的前提下，2014年的楼市面临的首要问题就是去化。

    不过细看起来，大量的库存都集中在黄岛、胶州、城阳等郊区，市区特别是市南区、市北区、崂山区等库存量并不多。有业内人士分析说，郊区的去化压力成了整体库存量下降的主要阻力。像黄岛区的住宅库存目前已达到37206套，因为黄岛的多数楼盘都是位于新开发的区域，很多地方的生活配套并不完善，这也是影响销售的主要因素。黄岛区很多楼盘在2014年初就喊着要抢先开盘，这无疑将拉开2014年岛城郊区楼市激烈竞争的序幕。

    年后租赁市场或先启动

    进入1月份，岛城二手房的周成交量一直维持在四五百套左右，相比12月份是大幅下降。显然，对于这样的市场情况，各中介连锁也是早有心理准备。有业内人士表示，年后租赁市场或将先火。

    日前，记者在齐东路、敦化路走访发现，虽然一些中介连锁仍然正常营业，但是大多数工作人员都在店内，只是整理房源，给客户打电话联系的也少了。“现在临近过年，客户很少有愿意看房子的。”敦化路附近一家中介负责人刘先生告诉记者，每年从元旦到春节，二手房的成交量都不会太大。从数据上也可以看出岛城二手房市场 “入冬”。2014年1月第三周（0113-0119）青岛市二手房成交工成交544套，较12月同期水平下降21.16%。截止上周，二手住宅成交量1202套，同比下降幅度较大。

    其实自去年底开始，住房贷款政策一直偏紧，政策预期也无放松迹象，二手房市场的观望情绪一直比较浓厚。“临近春节假期，需求入市推迟，是当前成交量持续回落的主要原因。”青岛链家市场研究部殷天逸分析说，从新增供需角度看，二手住宅新增客源量连续3周小幅下降，但是当前买卖双方表现都较为温和，目前成交价格涨幅没有明显变化。虽然当下市场短期量价下行，但是殷天逸表示这不足以代表后期市场走势，预计1月下半月二手住宅成交量依然会保持在相对较低的水平，全月成交量在2000多套。节后，买卖双方的入市积极性将有所增加。

    相比起来，更多的中介人士认为年后的租赁高峰或许带来开门红。记者从一些中介处了解到，目前租赁客户较年前略有增长，多为节后想换房客户，成交意愿较高。“一般春节前后房东会涨价，这也促使一些客户考虑换房。”有业内人士表示。从往年月度成交走势来看，年初的租赁成交高峰期普遍在春节后一个月形成，或许将预热岛城的二手房市场。