催缴物业费,岂能停电断水

门诊问题

催缴物业费的合理边界

门诊专家

山东科技大学法学院教授刘明明

北京大成(南京)律师事务所律师陈华

专家观点

◇业主与物业在物业服务合同中,应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容详细约定。

◇如果物业乱涨价,业主可以向物价部门和街道物业主管部门投诉;也可以由业主委员会向法院提起违约诉讼;业主个人也可以根据实际情况提起相应诉讼。

◇即使业主欠缴水费、电费,也只能由供水、供电企业来催缴,物业因不是合同的相对方,是无权断水、停电的。

据2017年11月24日《温州都市报》报道,当地一小区为催缴物业费,在部分小区公共区域进行停电,并限行电梯,小区业主辩称,小区治安管理差,消防设施没有维护,道路与门庭破损没有维修,地下车库管理混乱,二次供水抄表存在管理失职,等等。近年来,因物业擅自涨价、服务不到位,业主为此拒缴物业费,物业为催缴物业费而停水停电、限行电梯等物业与业主之间冲突不断。如何解决双方的矛盾?怎样正确处理好双方的关系?发生纠纷后,物业和业主应该如何维护自身的合法权益?对此,相关专家认为,物业和业主双方应该签订约定明确、内容详尽的物业服务合同,并严格遵循。

业主与物业之间的权利义务应当明确

只有明确了业主与物业之间的权利义务关系,才能准确解决双方的纠纷,而在明确双方权利义务关系之前,需先了解物业费与物业服务合同的法律属性。北京大成(南京)律师事务所律师陈华表示,日常所说的物业费其实是物业服务费,包括环境和小区秩序维护、车辆管理、公共设施维护等费用。物业费依据物业服务合同产生,但不得违反所在地区的物业服务收费标准,即便是协商一致,也需经由物价部门审核备案。

物业服务合同关系的产生一般而言有两种途径:第一种途径是建筑企业在承建小区时选定物业企业,业主在购买房产时对物业服务合同进行确认,业主入住后遵守关于物业费的各项约定。第二种途径是当小区入住业主达到半数时,可以提请成立业主大会,选举业主委员会,并由业主大会重新选聘物业企业并商定相关物业费等内容。

就业主和物业各自的权利义务问题,山东科技大学法学院教授刘明明认为,物业与业主的权利义务主要约定于物业服务合同中,双方应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业除了依照合同约定履行收缴物业费、开展管理服务外,还应当对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行制止,并及时向有关行政管理部门报告。

业主可以依照合同约定监督物业服务,对服务不到位或违反合同约定的地方,提出纠正意见,也可以根据实际情况制定小区规约供全体业主遵守。此外,业主也应履行自身按时缴纳物业费和遵守小区规约的义务。

物业费不能说涨就涨

业主与物业之间的纠纷,很多情况下是由于物业擅自上涨物业费或者物业服务质量不到位造成的。那么,什么情况下物业可以调整物业费呢?对此,陈华表示,物业费是物业服务价值的体现,物业费高不意味着物业服务质量高,但物业费低的小区物业服务质量往往一般。物业费不是物业服务质量的决定性因素,但却是重要的影响因素。随着经济社会的发展,同一小区的物业费也不是一成不变的。确立合理的物业费调整机制和物业服务监督机制,对于促进物业服务产业的健康发展意义重大。物业费价格的调整主要有两种途径,一是业主与物业企业协商一致后予以调整。二是根据物业服务合同的约定,在具备合同约定的条件时进行价格调整。

那么,如果物业擅自上涨物业费,业主该如何维权?陈华介绍,针对物业乱涨价的行为,业主可以采取多种形式维护自身的合法权益:一是向物价部门和街道物业主管部门投诉,由相关部门进行调查,对违规违法的,可依法责令改正并予以行政处罚;二是由业主委员会向法院提起违约诉讼,要求物业按照合同约定履行相应的物业服务义务;三是业主个人可根据实际情况的不同,提起相应诉讼。一般而言,在物业违规涨价的过程中,会引发业主与物业企业之间的冲突和对抗,如果业主因拒缴不合理的物业费,导致车位被物业擅自划给他人、被物业断水、断电或“拒之门外”等情形,可依法提起侵权之诉,要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。

物业服务质量不到位怎么办

刘明明认为,对于现实生活中经常发生的因物业服务质量差或怠于履行相应义务,业主拒缴物业费而引发的矛盾,根据物业管理条例的相关规定,可由业主自行成立监督委员会,对物业的履职行为进行监督,及时督促物业公司改正,对于达不到合同约定的,业主委员会可依法解除物业服务合同,变更物业服务企业。对于广大业主而言,应当增强监督和法律意识,平时注重证据的收集,及时向业主委员会或物业反映,同时,自身也应注意履行合同约定义务,按时缴纳物业费,不能随意以物业服务不到位或履职不力为由拒缴物业费。

业主拒缴物业费,物业是否可以停电断水

陈华表示,在业主拒绝缴纳物业费的情况下,由于物业与业主是平等的民事主体,物业擅自采取停水、停电等措施来催缴物业费的做法是违法的。因为,根据合同法的相关规定,业主用电、用水是业主与相关的供电、供水企业达成的供电、供水合同,即使业主发生了欠缴水费、电费的行为,也只能由供水、供电企业来催缴,物业因不是合同相对方,无权断水、断电。此外,物业在受委托收取电费和水费情况下,即使业主拒缴水电费,物业也无权擅自采取停水停电措施。既然业主家的水电不能停,那么小区公共区域的电能停吗?陈华认为,小区公共区域的所有权归属业主共同所有,物业在未取得所有权人同意的情况下,也是无权停水停电的。

关于业主没有缴纳物业费,物业是否可以将业主“拒之门外”的问题,刘明明认为,根据物权法相关规定,小区的公共道路归属于业主共同所有。因此,业主可以自由通行于小区的任何公共区域,物业不能以未缴物业费为由将业主“拒之门外”。同样的道理,小区的公共区域,诸如道路两旁的广告箱、电梯内的广告收入等,都属于全体业主共同所有,物业无权据为己有。对物业企业而言,如果发生业主拒缴物业费的行为,应依据物业服务合同的约定,向法院提起诉讼。物业擅自停水、停电或将业主“拒之门外”,或怠于履行合同约定义务,依法应承担相应的法律责任。