3 别墅闲置一年交4万元物业费

    4月23日上午，记者采访了塞浦路斯新宇房产投资服务有限公司负责人赵绪臣，该公司总部设在塞浦路斯，在沈阳、北京都有办事处。“我们做塞浦路斯移民置业项目10多年了。现在国内中介公司良莠不齐，门槛太低。把客户忽悠到国外，完成交易后就不管了。当客户发现问题后，再联系中介公司，顾问态度直接转变，多数情况就拒绝了，签了商品房购房合同后很难维权。”赵

绪臣说道。

    “以塞浦路斯为例，现在房价确实便宜，海景别墅几十万欧元，也有100多万欧元的。这两年成交量翻倍涨，很多别墅是空置的，买房者并不去居住。中介公司在促销的时候，根本不会说别墅空置带来的问题。糊里糊涂购房后，回到国内等待升值，却收到了塞浦路斯发来的收费单。别墅闲置不住是要交物业费的，也叫管理费。一年大约4万元人民币，这不是小数目，也算是持有成本了。这个钱是没法拖欠的，塞浦路斯法律完善，最严重的情况就是收回房产。”

    另外，买房和绿卡也不是对等的。虽然客户可以通过买房申请塞浦路斯的绿卡，但其他要求也很多。除了须在该国购买30万欧元或以上的房产，申请者还必须达到如下要求：个人及配偶名下拥有30万欧元资产证明，每位成人在塞浦路斯银行内保持每年2万欧元的存款，无犯罪记录、无申根拒签记录。

    “不可否认，塞浦路斯现在是拿绿卡最容易的欧洲国家，优势明显。但中介公司宣传的30万欧元移民欧洲，太片面了，必须符合所有的移民条件才可以。”

    资深顾问郑先生告诉记者，很多国家对于持有空置房的房主收取高额税费。“比方说，法国房屋闲置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10% ，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。在美国，政府有权将空置一年以上的房子强制出租，租客不用付房租，还有补贴。所以，在一些地区，有业主出钱让人租住其房屋以避免因房屋闲置而面临处罚。”郑先生说，“国内投资客海外买房后，房子基本都是空置的，空置成本应该计算在内。”

    4 号称内部价，实际上加价两成

    在青岛市场上，多数中介代理公司都会宣称代理的楼盘价格低，开发商实力很强，可以完全放心购买。青岛投资客经过这些代理公司真的能买到便宜的海外房产吗？实际上，所谓内部便宜价经过了层层加价。

    “以塞浦路斯为例，金融危机后，塞浦路斯个别开发商每月贷款利息甚至达百万欧元之巨。塞浦路斯买房移民在中国市场兴起后，让个别开发商看到了机会，其中某些不良开发商和国内移民中介绑定，不仅大幅抬高房产价格，还骗取意向人的预付款，号称预交三成或四成房款即可办理移民申请，实际上是拿预付款支付贷款利息；其绑定的律师所递交的移民材料如果被拒，会告知申请人一直在审批当中。”青岛市一家海外房产咨询公司的资深移民顾问邓莎向记者透露。

    赵绪臣也向记者证实了这一现象。“塞浦路斯开发商区域属性很强，一般都专注于某个城市的房地产开发。总体来说利马索和尼科西亚的开发商，由于当初没有像帕福斯的开发商那样为了盲目上马项目而大量贷款，财务状况都远远优于帕福斯的开发商，对移民意向人来说，相关隐患也小很多。很多中介公司都和当地开发商谈好了返点，当国内客户到塞浦路斯现场考察的时候，中介宣传是内部价，实际上已加价两成。这些客户是无法获取楼盘真实价格的，人生地不熟，被骗很正常。现在中介公司大肆宣传，投入的广告费都很高，这些费用最终都会算到客户头上。中介公司两头都能拿回扣。正规的服务公司该做的事，是帮你到当地买房，客户有选择权，随意看当地的房子，了解真实的价格，然后和开发商直接签合同。”赵绪臣说。

    5 卖套房提成百万元，成交后玩消失

    赵绪臣对国内中介服务市场上的混乱很有感触。“最早的时候，个别中介公司会到楼盘现场参观，然后和对方谈提成。比方说，在塞浦路斯一套价值150万欧元的海景别墅，能轻松提成100多万元人民币。这些中介公司，没有太多成本，主要就是宣传费用和办推介会的费用。只要成交1套房子，费用就回来了，多卖两套，老板就吃饱了。我了解很多公司，成交后一夜之间就没有了。你都不知道公司在哪里，根本不敢把你带到办公室里看。有些公司号称在国外有办公点，实际上没有。”赵绪臣说。

    “和国内相似，中介应该重视后期服务。买房过程很简单，关键是买房以后会出现很多问题，需要中介配合。比方说房屋有质量问题，应该怎么找开发商维权。然而在服务过程中，中介公司拿了回扣以后，会快速闪人，后期问题根本不管。在这个城市消失一段时间后，会在另外一个城市出现，或以新的公司出现，继续忽悠客户。买外国房子选中介非常重要。”

    深层解读

    买房拿绿卡，没那么简单

    在调查中记者发现，国内投资客到海外置业，主要目的还是移民，当然也有购房者为了子女上学方便而置业。部分中介正是抓住了这部分人群急于移民的心理，进行误导。

    郑先生告诉记者，海外买房和拿到绿卡，不是对等的，在很多国家是不可能完成的。有些中介公司模糊居住权和永久居留权(下文简称永居权)。

    “永居权代表可以永久居留，居住权是短期居住，时间一过，需要再次提交居住申请，申请条件包括个人收入、存款、在该国居住时间等。如再次申请失败，可能有房都住不得。永居权即通常说的拿绿卡。有了绿卡，还可以享受工作、读书、医疗保险等福利待遇，而普通居住权并无这些待遇。”郑先生说。

    以塞浦路斯为例，所购物业价值不得低于30万欧元方可获得移民许可，相当于塞浦路斯永久居留权，出入塞浦路斯不用再申请签证，也不用如其他移民类签证那样规定每年在塞浦路斯居住的时间。但塞浦路斯同时规定，持有移民许可期间，投资人不能在塞浦路斯工作或自雇，支持日常生活的财源必须来自海外。在塞浦路斯拿到长期居留许可之后，只要保证每两年回去一次，就可以在5年之后申请塞浦路斯国籍。也就是说，通过购房移民获得塞浦路斯绿卡的居民不能在当地打工，这意味着除非在当地开公司，否则只能有时过去度假。

    欧洲其他国家就更加严厉了。据介绍，从2008年开始去德国置业已经不能直接获得长期居留权了，绿卡更难指望。德国政策要求花25万欧元在德国注册一家公司，正常经营3年，并保证公司盈利累积超过30万欧元后，才能申请德国长期居留权。另外，美国、澳大利亚和加拿大移民政策也严格了很多。

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    去海外买房，要看清4点

    考虑资金收入。购房资金，是境外购房首先要考虑的问题。为了完整、合法地实现购房过程，将跨国交易顺利进行，仔细解读中国政府的外汇管理政策是必不可少的。

    位置仍是第一要素。和在中国购房一样，国外买房第一要素是位置。国外的好区差区一般是经历了很长的时间而形成的，在好区置业更加保值。在置业前必须做好市场调查，了解房屋销售的历史记录和上市房屋的销售情况。国外房屋中介的信誉很好，管理也非常严格。

    关注交易主体的复杂性。境外购房的交易双方主体成分复杂，国内交易一般是自然人或者法人，境外的出售主体，包括了开发商、中介、银行，涉及的第三方可能包括中资银行、国家外汇管理部门。双方所在地的法律不一样，就潜伏了一定的风险。如果产生纠纷，境外房产的法律官司都是采用房产所在地的法律的。

    弄清文件意义。签署购房合同，通常采取格式合同，里面的内容非常详尽，包括了购买的物品，如何处置房产，购房方承担的相关权利及义务等。若购买别墅，还需要有一些特别的约定。在国外无论签署任何文件，一定要确实搞清楚它的意义。任何签字都是具有法律效力的。不可随便签名，否则可能会造成严重后果。