青岛商业将上演小时代 海信广场建二期

    近日，随着中铁青岛中心广场等项目的渐露新颜，记者惊喜地发现围绕着山东路与香港中路交界处，正崛起一个新的商圈。实际上，中铁青岛中心等项目的奠立并非单个企业的商业行为，而是集中在香港中路西板块的诸多商业项目的一次集体超越。

    据观察，长期以来，青岛市以香港中路东板块青岛永旺购物中心为中心，搭建了东板块核心商圈，在香港中路向西方向上，竟然没有一处集中商业地带，而这次中铁青岛中心（预计2013年10月下旬开业）先拔头筹，香格里拉中心、海航万邦中心和即将兴建的绿城深蓝广场（待建青岛楼体最高项目）、海天中心城市综合体等项目先后亮相，恰好在香港中路西板块再造了一个新核心，让被规划为第一商圈的香港中路商圈，从内部实现聚变。

    老中心：技术加码造情感商业带

    “1997年佳世客JUSCO（永旺AE?ON前身）开业的时候还只是小型SC业态，整个门店的面积约34000平方米，由于是青岛香港中路最早开业的外资商场，JUSCO吸引了一些猎奇型客流，但是销售业绩上，尝试购买的、时尚的客流要占较大比重，那个时候，超市内外都是带有一点陌生感的好奇，员工也好，消费者也好，都在小心翼翼地去接受这个新品牌、新业态。永旺购物”中心东部店（香港中路店）店长刘广诚告诉记者。

    据悉，在JUSCO开业之前，青岛已经有了现代商业的试点。当时以中山路为商业中心，坐拥华联（1991年建成）、东方贸易大厦（1992年建成）、新国货（1993年扩建）等一批承接改革新风的商业企业。那个时候，周末不去“街里”等于没有生活。

    时光荏苒，到了2013年，如今昔日城市商业中心中山路已经在城市商业一路向东的变迁中，褪去光辉岁月走向式微。2013年元月传来了东方贸易大厦歇业的消息。而实际上，早在2007年处于青岛国货和青岛东方贸易大厦中间的青岛伊都锦株式会社关门退出被香港崇光百货收购之时，东方贸易大厦的运营方横店东方方面就

    新中心：商务超越建高端时代城

    2012年6月，记者从青岛市商务局了解到，我市“千万平”总部商务区和特色商务区项目建设进展顺利。据了解，在商贸区建设方面，2012年共有支撑项目64个，总建筑面积474万平方米。其中，年内开工的有市南区华润中心、市北区合肥路佳世客、四方区万科广场、城阳区贵爵广场等16个项目，总建筑面积152万平方米；在建续建的有市南区泛海国际购物中心、四方区青建太阳岛、李沧区山东银座等31个项目，总建筑面积149万平方米；预计年内完工的有市南区金街购物中心、四方区尼斯酒店、李沧区伟东乐客城等个项目，总建筑面积93万平方米；已经完工的有市南区大信购物中心、远雄购物广场、李沧区万达广场、苏宁胶东半岛总部、开发区维客购物中心等9个项目，总建筑面积81万平方米。

    青岛著名商业咨询公司青岛博锐特商务信息咨询有限公司董事总经理赵鹏先生在接受采访时表示：“中铁青岛中心广场、海航万邦中心、绿城深蓝广场，完全可以形成一个新的商圈。”他说，“更大的优势是，这些新建物业不仅有山东路、香港路两条主干道濒临，更是紧靠地铁站，抢占客流集中高点。”据悉，在赵鹏看来，在商圈的成长中，客流的流动非常的关键，如果没有客流，商圈就会平面化，呈现空心状态。而另一方面，“客流是由交通决定的，香港中路商圈的奠立，首先，就是在交通便利上取胜中山路老商圈，而对于香港中路东板块来说，西板块的新建商业中心在交通优势上体现得更为突出，比如刚才提到紧靠地铁站，紧靠汽车终点站，紧靠市政府、五四广场，这些区域人多，却是时刻在流动的，这个很关键。另外，新建商业物业在车位上考虑要更健全，现在到香港中路东板块最难以解决的问题就是停车，而待到这些新兴商业开业，客流必然有分化，也会解决一些旧商圈的诟病。”据悉，中铁青岛中心广场项等目均有地铁出入口接入。这将为商家聚曾在记者采访时流露出对中山路商圈的未来担忧、悲观之色。华联商厦也因超期服役，于年前传出要拆迁重建的信息。而在青岛市民心中，中山路至今还在承载着上一代人，（1950~1979年）这一代人最为深厚的文化感情，而在新一代（1980~2000年）心目中，去东部取代了去街里。

    今天在香港中路商圈，永旺AEON购物中心以标准型SC业态昂首伫立在商圈的中心位置，而后，无论家乐福、阳光百货、大商麦凯乐、海信广场、百丽广场如何风生水起，都要对这个商圈的先行者充满敬意。“JUSCO从1997年营业时的小型SC业态过渡到标准型SC业态，然后增加餐饮服务业比例，进一步进化到今天成为精品购物中心，经历由小到大，由大到精三个阶段，期间永旺在2004年对JUSCO东部店进行了扩建，扩建后有了目前近50000平方米的营业面积。“扩建之前，香港中路店已经人满为患，那个时期是市场在促进我们改进自己的服务，根据需要扩建门店，以提供更多服务，也是适应市场发展和需要的调整。”刘广诚表示，“JUSCO购物中心已经成为了青岛香港中路商圈一个不可磨灭的历史符号，而在未来，它的见证作用，会随着市场对文化的注重继续延续。因此JUSCO虽然在今年更名为永旺AEON，但是从发展上看，香港中路西板块的崛起也好，发展也好，仍是整个香港路商圈的自我完善，至于谁是核心，谁是未来城市商业的中心，不仅仅由体量、营销水平、盈利能力这些技术指标决定，更多的是谁能在下一个时代的发展中代表人们心中的向往。”

    据悉，香港中路东板块并没有因为西板块的崛起而放慢发展的脚步，其实与永旺AEON一街相隔的泛海名人购物广场（待开业）、以及与家乐福、阳光百货形成南京路-香港路新铁三角的鲁商银座百货（待开业），作为新生力量已经给东板块势力巩固添砖加瓦。更重要的是，在市商务局的规划中，燕儿岛路东侧正在兴建燕儿岛路国金金融港项目，另外还有6月16日刚刚封顶的青岛泰山地产Q1财富中心项目（在建青岛楼体最高建筑），这些商务、金融资源的支撑使得香港中路东板块在商圈密度上远远大于西板块。而另一方面，新兴商业物业对商业容量加码之后，东板块商业开始注重行业整体的营销调整。

    据记者了解，海信广场二期正在兴建，目标是增大SC业态的体量，提升服务业占比。百丽广场多年来坚持精品路线，以宁缺毋滥之精神坚守在奥帆商圈品质之巅。永旺则在改善服务层次、服务纵深上实现了三大主业立体架构。凭借这种业务上的改进，永旺不仅让永旺（AEON）SC/GMS坐居商圈中心位置，更是以美思佰乐（Max?valu）和迷你岛（Ministop）实现了在商圈内部的网格化延伸。拢客流提供极大的便利，也将是青岛商业城市综合体业态的开篇。“我认为，西板块新势力的崛起，主要是商圈内部对服务层面上的提升需要。比如品牌，现在超九成购物中心都有同类品牌过度集中的同质化问题，如果品牌不分化，那么商业始终要在红海中挣扎。”中铁青岛中心项目招商管理部部长李卓告诉记者。据悉，作为高端物业，中铁青岛中心广场和海航万邦中心，均引进了永旺旗下的美思佰乐精品超市作为主力店，面积均在2000平方米以下。值得注意的是，据中铁青岛中心广场方面向记者提供的相关数据显示，定位LSC（Lifestyle center\生活方式体验中心）的中铁青岛中心广场已经先后引进了巴尔曼等首次进入青岛的国际一线品牌，在餐饮配套上，也引进了诸如金钱豹、鹭鹭酒家等首次进入青岛的高端商务餐饮，从招商特点上看，香港路商圈西板块的定位已经初现，为中高级商务人群服务的中高端商业聚集地。

    李卓女士在采访中提到：“西板块实际上已经于东板块形成了较大的差异化，无论在体量上，品牌定位上，均以精品路线为基础。”据悉，目前中铁青岛广场项目拟定营业日均客流为日均一万人次，而消费客单价按照消费项目不同，餐饮约人均200~300元，精品超市约80~100元，精品服饰约3000~15000元。“目前，中铁青岛中心广场的业态是按照餐饮45%~50%、生活配套含超市约35%，精品服饰约15%。从业态分布上看，中铁青岛中心广场是针对细分市场设立的经营方针，重点是体现对商务人士的服务和差异化市场上寻求品质的策略。”李卓还告诉记者，“香港中路商圈西板块崛起，意味着青岛商业市场将渐入品质时代。至少在目前，青岛商业的层次感仍然不够清晰，其中，服务于基础生活类的购物中心和百货仍是整个城市主基调，这与城市目前的发展不匹配。”另据记者掌握的独家信息显示，中铁青岛中心广场项目是我市首个即将开业的引进双地铁出入口的城市综合体项目，其购物中心的社会服务功能将在市场发展中呈现出时代标杆意义。(记者 赵彭 摄影报道)

    做大商圈做小生意

    采访中，永旺东部店店长刘广诚、中铁广场招商管理部部长李卓、青岛博锐特商务信息咨询有限公司董事总经理赵鹏对于香港中路东西部板块的变化都持有明显的敏感度。对于未来市场，均认为，“将进入激烈的竞争期。”而对于华润万象城的崛起，几乎所有人认为：“如此庞大的商业体系，不仅拔高了香港中路西板块的高度，对于青岛商业来说也是一次质的飞跃。”在采访中，多数被采访人都提到，两年前就曾看到，“青岛的大型购物中心、超级百货等这样集中的建设开发呈现出来，会给青岛的商业市场格局带来裂变，会给商家带来巨大的冲击和压力。”他们向记者表示，“现在看，这种冲击正在形成压力，而且涉及面广。”

    据不完全统计，目前面向2013年~2015年开业的商业综合体项目，5万平方米营业面积以上的市内五区就已经超过15家，而且仍然有像45万~50万平方米体量的大型购物中心项目在筹备。从商业规模和面积上看，青岛城市的商业，在地产市场的促进下，已经遍地开花并呈现出表面繁荣之势，但是现阶段无论是开发商还是商业企业必须要很清醒地认识到，城市商业的容量是要有消费力作支撑，而现在的开发建设规划和布局是否合适？是否适当？就需要市场来检验。实际上，现在青岛市场最大的问题，从经营者的角度看，总体消费力还不足，消费市场化还有待提高。再就商家同质化问题突出，特色还不明显，甚至被同质化所困扰。这个困扰，不是今天才突然出现的，而是一直以来累积下带来的结果，很多消费者从2010年以后就感觉市场千店一面，缺乏吸引力，似乎又回到了计划经济时代的影子一样。这不是个笑话，而是现实的批判。

    同质化问题，折射出的市场在上游生产领域的创造力还不够，在市场纵深开发上，品牌建设力度上还不够，还不能很好地满足消费者日益增长的物质和精神需求。也就是说，现在市场上并不是因为商业物业多了，或者多么高端了，就会形成商圈。商圈的形成，有规划需要，也有城市消费氛围的拉动。东部商圈经过市场的洗礼和发展，已经形成商业的中心，它不仅代表了青岛商业的发展水平和档次，也是青岛的一张商业名片。其市场龙头地位已经不可取代，至于是否存在东部板块与西部板块的核心之争，记者认为，这种内部竞争是存在的，但不能刻意去制造两个分离的中心，更不能去鼓噪对立，从整个城市一盘棋的角度上看，应该新老商圈共融，新老业态互动，共同发展。在竞争的过程中，它会使得各商家积极地去拓展经营手段，去认真的细分市场，努力做好品牌建设，这样的结果是可以把商圈做大，把服务面做广泛，更有利于提高整体运营和管理的水平。因此，商圈要努力做大，而不要仅仅局限在某一个区域中，毕竟商业的作用是服务于城市。要以商圈去带动城市发展。

    在发展商圈的同时，尽所能力，去促动生产领域的发展，做好品牌建设和业态布局，这就需要我们把商业这个生意去做“小”。这个“小”是着眼于细微之处，着手于点滴变化。毕竟，市场经济环境下，商业已经不简单是满足人们的基本生活需求，也是一种文化诉求、一种精神信仰的集中。

    在采访中，很多业内人士提到：“并不是哪一个项目、哪一个业态可以单独成为商圈的一个核心，在市场的自我调节中，每一个项目都有自己独特的服务面，这个必然是要把他与众不同的一面提供给市场、提供给公众的。每一个项目都有自己的竞争力，这种竞争力的方向一致，就能带动商圈的发展，大商圈时代，经济与生活已经不分你我，因此商业市场的每一滴进步，都是社会发展的体现。”(记者 赵彭)