核心提示

    夏日的骄阳挡不住刚需群体的购房热情。昨日国家统计局发布7月全国70个大中城市住宅销售价格变动情况，62个城市新建商品住宅价格环比上涨，57个城市二手住宅价格环比上涨。其中，青岛新建商品住宅价格环比上涨0.8%，同比上涨6.9%，二手房环比上涨0.3%，同比上涨2.6%。与6月相比，7月青岛房价环比涨幅继续收窄，但同比涨幅仍呈现扩大之势。

    【统计发布】

    环比涨幅收窄同比仍扩大

    国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读7月份房价数据时指出，新建商品住宅价格环比涨幅总体继续收窄。7月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅在1%以上的城市有12个，比6月份减少了8个；最高涨幅为2.2%，比6月份的最高涨幅回落了0.2个百分点。其中，深圳、上海、北京等一线城市的环比涨幅分别比6月份收窄0.8、0.3和0.1个百分点；福州、岳阳、南充等二、三线城市环比涨幅收窄幅度较为明显，均收窄1个百分点以上。二手住宅价格环比涨幅比6月份收窄的城市有25个；环比涨幅在1%以上的城市有1个，比6月份减少了2个。

　　青岛新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比上涨0.8%，同比上涨6.9%。二手房方面，房价环比上涨0.3%，同比上涨2.6%。而今年6月份，青岛新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨5.8%；二手住宅环比上涨0.4%，同比上涨2.5%。对比之下可以发现，我市新建商品住宅以及二手住宅的价格环比涨幅都在收窄，不过，同比上涨仍呈现扩大之势，涨幅明显。

　　【市场动态】

　　岛城7月“日光盘”迭出

　　7月岛城楼市确实不一般。与6月市场的平淡不同，在传统的楼市淡季7月份，青岛楼市突然发力，接连开盘的几个项目，都传来开盘当天达到90%以上去化率的消息，进入8月上旬，这种开盘即热销的局面依旧延续，“日光盘”频频出现。这些“日光盘”涵盖市南、市北、李沧、城阳等在内的多个片区，它们的共性在于两方面：一是性价比高，尤其是刚需盘，低价对于购房者具有极大的 “诱惑”；另一方面在于楼盘的稀缺性。

　　对于当前楼市出现的 “日光”现象，一位业内人士指出：“2009年、2010年那会儿，青岛还未出台限购令，‘日光盘’大多是投资型客户和市民跟风购买，在买涨不买跌的心理作用下，几乎没有项目不被抢购。以前的消费者大多是从众、投机心理，现在的消费者比较理性，买房都是权衡了自己的需求，对比了其他楼盘之后的结果，跟以前的‘日光’是不同的。另外，现在的‘日光盘’是以自住为主，并不具备快速涨价的市场基础。”

　　“从去年开始，整个市场对楼市的发展并不乐观，购买力被抑制了一段时间。”岛城楼市观察人士张百忍认为，现在的“日光盘”频现，是消费需求被压抑之后的一次释放。

　　【行业分析】

　　成交下滑难掩暗流汹涌

　　业内人士认为，开发商在8月促销打折，楼市看似在逐渐降温，但更多却是开发商在为“金九银十”练兵。9月、10月是全年冲量的最好时刻，无论是刚需房还是改善房，无论是婚房还是学区房，在10月份左右销量都会有一个不错的成绩。在下半年房地产市场以稳步发展为主基调的背景下，市场供求将会对房价变化起到决定作用，为此开发商不惜以优惠价为“金九银十”蓄客。

　　尽管岛城楼市出现多个“日光盘”，但并不代表整体楼市火爆。统计显示，7月青岛新房和住宅成交环比均下降，其中新房成交7808套，环比下降了8.70%；总成交面积达8 37664平方米，环比下降6.18%。其中，住宅成交了7137套，占总成交的91.41%，环比6月份下降了5.12%；总成交面积环比下降5.78%。与之相呼应的是稳步上升的库存量。根据青岛网上房地产统计数据，截至目前，我市住宅存量达107772套，再次逼近11万套关口。据了解，今年以来，岛城住宅存量先从11万套降至不足10万套，如今再逼近11万套。

　　“面对越来越理性的购房者，开发商也必须拿出真功夫，用‘高性价比’来征服购房者。”一业内人士指出，7月份我市房屋成交量出现下滑就是最好的例证，这倒逼开发商精研细作，拿出更好的产品。

    一线城市领涨全国同比涨幅创新高

    18日，国家统计局发布70大中城市房价变动情况。统计显示，尽管房价环比上涨的城市个数与上月基本持平，但以京、沪、广、深为代表的一线城市同比涨幅强劲，房价上涨的绝对数据依然惊人，全国房价同比平均指数再创新高。与此同时，以温州为代表的房价环比下跌城市开始“松绑”楼市调控政策，随着传统销售旺季“金九银十”的日益临近，“稳房价”的压力不断增大。

    全国房价涨势未改房价绝对数据惊人

    统计局数据显示，7月与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，持平的城市有4个，上涨的城市有62个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。

    去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为18.3%，涨幅比6月份回落的城市有7个。

    从房价环比上涨的城市数量来看，7月的变化并不明显，比6月份环比上涨的城市个数还减少了一个；同时，从全国房价平均环比涨幅的指数来看，根据市场机构的统计，7月平均环比涨幅为0.72%，已经连续第四个月保持涨幅回落的态势。

    不过，尽管从房价上涨城市和平均环比涨幅看，7月数据在继续放缓，但因为基数越来越大的原因，实际市场感觉的涨幅依然不小，涨幅的绝对数据依然惊人。

    “受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响，7月份70个大中城市房价总体仍呈涨势”，国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读7月份房价数据时这样表示。

    中原地产市场研究部总监张大伟表示，2013年已走过大半，中国房地产市场交出了一份亮眼的成绩单：“2013年前7月全国商品房销售面积同比增长近三成，重点城市土地市场供应与成交上涨近一倍，而二手房价指数也一路上扬，标杆房企业绩喜人、拿地积极。主流房企的销售业绩平均涨幅均超三成。”

    一线城市领涨全国完成调控目标很难

    除了整体房价的持续上涨之外，特别值得关注的依旧是以北、上、广、深等为代表的一线城市房价的高歌猛进。

    从7月份新建商品住房的房价变动情况来看，70个大中城市中已经有10个城市的房价同比涨幅超过10%。其中，涨幅最高的是北京上涨18.3%、广州上涨17.4%、深圳上涨17%、上海上涨16.5%。

    如果考虑到去年同期这些城市已经十分高企的房价基数，短短一年之内超过10%、甚至接近20%的房价上涨幅度让全社会关注。从70个大中城市的整体情况看，房价平均同比指数的涨幅在7月达到了创纪录的7.71%，这也是房价平均同比涨幅在今年1月由负转正以来的最高涨幅。

    “从目前全国楼市看，一、二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。”在张大伟看来，2012年以来房地产信贷量的激增是出现市场反弹的主要原因。“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度明显加大，大部分城市想要完成年度调控目标的难度非常大。”

    行政调控日渐式微少数城市楼市松绑

    房价的持续上涨，以限购、限贷等为代表的行政化楼市调控作用已经越来越不明显。事实上，在房价上涨最快的北京和广州，甚至全都出现过更为严厉的“限价”政策，而这些都没有阻挡住房价上涨的脚步。

    “在不改变购房者预期和地王迭出的情况下，刚需会恐慌性入市，改善需求也会透支购买力。可以说用堵的短效调控政策已经走到尽头，效果会越来越小。”张大伟说。

    然而，就在全国房价持续升温的同时，一些地方也开始悄然为楼市松绑，“微调”房地产调控政策。

    就在7月房价数据出台的前一周，温州对其正在执行的限购政策进行了口径上的调整，放宽了限购的条件，一时间温州购房热情被点燃，售楼处再次出现火爆场景。从7月公布的数据看，温州市是为数不多的几个房价出现环比下跌的城市之一，房价的回落显然让当地政府“坐不住”了。

    在许多业内人士看来，在目前宏观经济面整体承压，地方财政收入大幅下降的背景下，中国经济对房地产的依赖度不减反升。虽然类似温州出现的这些微调松动政策，在实际执行中对市场直接影响不大，但其示范效应难以估量，若各地重复出现这样的松动，那么对购房者入市积极性、开发商定价的心理将会产生非常大的影响作用。

    一方面是行政调控手段效果日渐式微；另一方面，部分地方政府开始暗自微调放松政策，引发市场预期转变。“市场已经到了必须出台长效机制的时期”。张大伟表示，当前行政调控的作用毋庸置疑，但“调不改涨”的现实已经导致民众对政策预期的改变。房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节，要让市场规律发挥更久、更大、更持续的作用。