“房价压下来城市就没机会了”

    记者：北京和上海等一线城市频现天价豪宅，广州也有出现10万元的单价，你觉得合理吗？

    金岩石：什么叫合理价格，买卖即合理。上海的汤臣一品就应该卖每平方米50万元的价格，然后拿出三分之一的价格给穷人建房子。如何建立合理的住房体系？就应该让豪宅卖出天价，然后政府有钱了，就能给穷人建保障房。穷人就不应该奢望买房，如果穷人也可以买房，那这个城市就是一个贫民窟。把一个城市的房价压下来，城市没有机会了，穷人都不来了。高房价不是为了让富人发财，而是让穷人能住上房子。这才是关键。

    记者：为什么一些越贵的产品卖的越好？

    金岩石：高端物业之所以引得争抢，有四个原因：

    第一，奢侈品定价概念。爱马仕的包是奢侈品，住房也有奢侈品。城市高端物业的价格由谁来决定呢？由塞纳河决定，由泰晤士河决定，全球77个金融中心，除了德国的法兰克福的房价不涨，所有金融中心的房价都是高涨。

    第二，信用资产概念。豪宅不是房子，因为住豪宅的人是为了获得更多的机会，很多人是因为住的地方而改变了一生。

    第三，投资概念。当把豪宅放在经济周期的波动当中，会看到豪宅的领涨抗跌，涨的时候比平均数快，跌的时候比平均数慢慢，比如香港楼价在1997年到2002年暴跌，这时候平均跌到50%~60%，豪宅跌了20%~3%，但是从2002年到现在，豪宅涨了5倍，而香港楼价平均值才刚回到1997年的水平。

    第四个税收激发概念。将来一定要开征豪宅税，只要开豪宅税，豪宅的价格必然会涨。因为给你贴了一个标签，你是富人。涨了税你会心安理得地住在这里。重庆的房产税执行后，重庆的豪宅涨了10%。一个国家开征任何税收，都会导致征税和税收办法产生互动。当我们开征所得税的时候，意味着所得长期呈现上升趋势，开征豪宅税意味着豪宅也会上升。所以税收效益会激发房价进一步上涨，如果现在买了，三年后，出现了豪宅税，你的房价不会下跌，反而会上涨。

    投资秘诀

    要投资近水的

    人口流入城市

    记者：现在楼市的特殊时期，投资应该如何把握？

    金岩石：三点要求。其一，圈内（中心区域）可以投资，圈外不可投。其二，有水的城市可以投，无水的地方不投。其三，人口流出的城市不投，人口流入的城市可以投资。选择投资哪个城市要看他们是否流动人口有1500万~2000万，是否有水，是否经济增长不错。可以选择的城市范围有三，就是三大中心，即大北京、大上海、大珠三角。另外，大成都、大重庆、大武汉、大西安、大沈阳也是不错的地方，值得考虑。

    而高端物业投资有“三个中心”理论，一看是不是中心城市，二看是不是城市中心，三看是不是中心城市的城市中心。城镇化开始从50%向65%以上挺进，房价降出现“大城继续上涨，小镇相继暴跌”。决定城市房价，特别是是决定高端物业房价不是收入，也不是资金回报率，是单位空间面积的人口和财富之间的比例。城市化带来的人流、钱流、逐水流，让单位空间面积的人口财富比暴涨，房价自然上涨。

    个人简历

    1955年出生的金岩石，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”。先后在南开大学，美国哈佛大学等知名大学深造，代表作品《金岩石解读中国经济》。他是最先在华尔街从业创业的华人之一，所创三普证券于1997年在纳斯达克借壳上市，随后又创立三普投资、三普基金。2001年回国后，先后组建了中国首家合资证券公司华欧国际以及中国首家合资基金公司湘财荷银（现泰达荷银）。2008年加盟国金证券，任首席经济学家，同时兼任上海交大海外学院金融所所长，北大，清华，中国政法大学，浙大，中欧，中南财大等大学的EMBA教授。