相比三月同期，四月份的成交量已经在降温，而市区内高位运行的房价受到来自市场及政策两个方面的打压。

    价格高 成交冷

    从四月前两周的青岛商品住宅情况看，供应量爆增而成交量明显回落。据青岛锐理数据提供的信息显示，四月前两周供应量为4180余套，这一数字是三月同期的3倍以上。而成交量为3540余套，约为上月同期的65%，说明市场的购买需求已经回落。

    近期，记者对几

组数据分析后发现，市区范围内李沧、新都心、浮山新区几个活跃区域的价格水平已接近于限购之前。

    青岛锐理提供的数据显示，李沧区刚需盘蓝山湾近期价格约在8100元/平方米，而限购之前的2010年末价格约为7900元/平方米，去年5月份价格最低曾达到6900元/平方米。再如李沧项目伟东幸福之城目前成交均价为8500元/平方米、东方公园世家约为9000元/平方米，这些价格接近区域内限购之前的价格水平。

    在新都心，代表性项目万科城近期毛坯房价格约为14000元/平方米，而限购之前的2010年底曾达到15000元/平方米，目前的价格水平逼近历史高点。而该楼盘去年精装房源集中开盘，优惠后均价曾为13000元左右/平方米。

    再看浮山新区，中介机构青岛帝盟房产总经理段晓伟介绍，以区域内大盘海尔东城国际为例，目前高层二手房价格水平约在15000元/平方米，而该楼盘最高曾到了16000元/平方米，最低是在去年三四月间，跌到13000元/平方米。段晓伟证实，目前区域二手房已接近价格最高的时候。

    虽然三月末四月初，李沧万达广场创造了开盘售罄的局面，但一些楼盘价格在上升过程中，并非都受到认可。据锐理数据的监测来看，市北区项目德馨筑家4月新一轮开盘，仅推出30套房源，优惠前价格升到均价11300元/平米，截至开盘当天中午显示，销量略超过一半。城阳一项目近期开盘推出300余套房源，截至开盘当天中午，销售量不到28%。

    调控政策有继续出台可能

    青岛高策策划顾问部总监单良认为，近一两个月成交量不会太大，因为市场的供应量不大。今年的供应量会主要集中在下半年，这是一些房企去年对市场比较悲观，开工量减少所致。

    他认为，尽管已经出台了“国五条”细则，但还不算调控政策最终落地，现在市场处在卖方市场，成交量不大，但价格还会有上升的可能。如果价格上升，有可能招致进一步的政策打压。

    所以，他认为，下半年，一方面如果打压楼市的细则出台；另一方面，在活跃的区域，供应量加大，而开发商急于走量，那么价格肯定上不去。

    二手房价格短期内有回落

    段晓伟则认为，近期二手房价格会有下降的可能，降幅在5%-8%。进入4月份，东城国际新成交的一套房源，价格在14000元/平方米，略低于目前正常的价格水平1000元/平方米。

    他说，三月份二手房需求已经严重透支，而“国五条”政策还有不明确的地方，买卖双方对市场都还比较犹豫，这时候如果急于卖房，价格要下调。

    “未来价格会平稳，不会走高。”他认为，细则中已经制定了房价控制目标。

    多年来的调控，使炒房风险高，无利可图。段晓伟也证实，之前有客户88万元买的新房，在二手房市场以83万元出手，算是投资失败。

    买房要看清新形势

    “国五条”细则出台后，市场还处在不稳定状态中，今后青岛楼市走势又该如何？就此，记者近期采访了青岛房地产经理人俱乐部秘书长龙江。

    他分析说，过去三四年，青岛全年商品房成交量在10万套左右，一季度成交量约占全年的15%左右。今年一季度成交约3万套，比往年上升了近一倍，出现这种与楼市大环境不成熟有关。

    他说，首先是整体房地产市场法律法规不完善，一些国外的先进经验、有效的管理办法没有引入；其次，开发商也不成熟，对市场的研判有误，利用“国五条”制造涨价和市场向好的舆论，引发恐谎性购房；最后是购房者不成熟，过去十年房价涨幅远高于GDP和个人收入的上涨，使购房致富成为一种共识。

    所以我们看到，一旦市场有变动，便出现了许多盲目的跟风现象，一些不需要房子的家庭也买房。

    下一步，中国的城市化、城镇化政策怎样尚不明了，大家按惯性思维决策实属正常。

    龙江分析有这样几种趋势：一、房地产是资源性商品，国外很少有持有多套住房不收税的；二、保障房体系会进一步完善；三、“国五条”释放出一种信号，未来调控政策倾向从行政手段管理到税费管理。

    基于这种判断他建议，不应拥有过多的住房；原本可买可不买的家庭，下一步购房要谨慎；有条件购买保障房的人，也不要举全家之力买商品房。

    同时，他认为，新的房地产政策与方向会在年中或下半年明朗。（张则涛）