曾经被称为暴利行业的房地产，利润率现在正一步步减少。开发商迅速改变战略，重回一线城市。一线城市地价上涨过快，再度压缩房企利润。

曾经被称为暴利行业的房地产，利润率现在正一步步减少，包括万科在内的大房企也不例外。开发商们又迅速调整战略，再度向一些利润高地靠拢。

    来自机构的统计数据显示，截至8月21日，已经发布中报的65家房企合计净利润率为12.1%，较2012年同期下降1.1个百分点。

    项目降价被认为是利润率下滑的重要原因。因为楼市调控政策的长期收紧，有新项目开盘时，价格都要受到行政手段的控制。另一个原因是，一些城市的需求并不旺盛。

    二三线城市尤为明显。这些城市房价的持续疲软导致很多逃离北上广的开发商在逐步回归。但让他们纠结的是，一线城市的政府并不那么把他们当成座上宾，而且地价越来越贵。

    而对于这场游击战的政策导向，开发商们也不敢轻言。

    房地产业进入利润下滑期

    上半年，万科虽然拿出了净利润45.6亿元的漂亮成绩单。但很多人也注意到了半年报中的一个细节：上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%，为1061元/平方米，结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点，为14.1%。

    21号发布业绩的富力地产也表示，因上半年没有利润特别高的项目，盈利按年上升11.3%至14.5亿元，但毛利率下跌6个百分点至38.2%。

    这是因为，上半年富力主要出售刚性需求住宅，使得整体销售平均售价为9300元/平方米，下降33%。销售均价的下降主要是因为北京由原先单一的北京区域扩充至北京及周边区域。

    董事长李思廉于中期业绩记者会上表示，毛利率于下半年不能回复40%，虽然下半年推出8个新项目，毛利率会有少许好转，但在内地经济放缓之下，毛利率不会得到大改善。

    “房产行业存在利润率适度下降的大趋势，长期来看，行业进入下半场之后，利润率下降是必然。”万科总裁郁亮表示。

    李思廉提到的宏观经济面，也被普遍认为是导致房地产业利润率下降的主要原因之一。二季度，国内经济同比增长7.5%，低于第一季度的7.7%。

    因为这会影响到普通购房者和投资者的支出能力以及消费需求。在一些二三线城市，商业地产的租赁开始疲软，商业物业空置率提高。

    重回利润高地

    但是事情并不能一概而论。在调控之初纷纷逃离北上广的开发商发现，同行们正在努力重回那些利润高地。

    今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。一线城市房地产市场量价齐升，但二三线城市却趋于不振。

    最明显的浙江温州，连续23个月房价下跌。一些新建商品房比最高峰时下跌了百分之三四十。8月6日，温州在全国46个限购城市中，率先对地方版“限购令”进行松绑，以此激活房屋市场交易。

    “一线城市供求关系紧张，而一些二三线城市的商品住房和商业地产去化压力却比较大。” 中国房地产行业协会副会长朱中一说。

    媒体报道称，由于这一原因，很多开发商已经提出回归一二线城市的口号，有的更将“致力于中国三四线城市的房地产开发”从企业的经营范围内一笔划掉。

    这种迅速的战略转变也在于，大开发商的产品被认为并不适合三四线城市。房地产企业通常会把一二线城市的成熟产品直接复制到三四线城市，这些产品进入购买力不强的三四线城市时，就会遇上销售压力。

    “一线城市是房企必争之地，今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的”。广东保利地产开发有限公司董事长余英在微博上表示。

    去年，在万科、保利、中海三巨头今年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%。

    不过，思源置地顾问公司总经理丁武也认为，三四线城市肯定不是被放弃，只是三四线城市吸引大牌企业太多了，量上得太快，短暂出现了房企退出现象。他预计，在经济发展之后，三四线城市仍然会取得好的发展。

    难以跨过的门槛

    一线城市频现的日光盘也坚定了开发商的拿地信心。可是，重回利润高地的开发商发现，这些城市的门槛已经越来越高。

    上半年，重点房地产企业拿地呈量价齐升态势，布局持续快速向一线城市转移。抢地的结果就是地王频出。

    佳兆业在6月份以45.57亿元拿下广州黄埔区南玻宅地，成为广州当时的总价“地王”。一向声称不拿“地王”的万科，在不到一个月的时间内先后在上海、广州和重庆高价拿地。北京夏家胡同和孙河地块亦迎来多家开发商地争抢。同时，恒大地产也迅速在北京、广州展开攻势。

    7月以来，全国土地市场持续火热。多个城市放量供应土地。上海房地产研究院发布的数据显示，包括北、上、广、深在内的十大城市7月土地出让金收入合计912.9亿元，创近31个月新高。

    同策咨询研究中心总监张宏伟对此表示，当前土地市场热点主要还是一二线城市，尤其是一线城市，品牌房企重返一二线城市，突显房企布局战略与一二线城市投资价值。

    “地价等房地产行业主要的成本因素持续上涨，但是房价涨势趋稳，房企的净利润率或会持续下降。”链家地产分析师张旭对腾讯财经表示。

    同样面临考验的还有政策风向。业内人士认为，房地产调控正面临经济放缓的考验，住房供需矛盾主要在大城市，中小城市却供应过剩，也令政府难以进行全国性政策调整。且限购、限贷等行政手段并非长久之计，政策重心或许将转向目前市场普遍关注的楼市长效调控机制。(江旋 罗飞)