十一黄金周，某楼盘售楼处内挤满前来认筹排队的市民。

    经过9月份的酝酿，一股开盘量与成交量同时上涨的风潮正在形成，岛城楼市也暗涛汹涌。据统计，整个十月份岛城大约有超过50多家楼盘推新。记者采访获悉，岛城楼市片区模式正在形成，各个区域都有焦点片区形成“围城”之势。而在“围城”之内代表楼盘强势PK。外来大鳄竞争优势明显，而本地房企则借势提升自身价值，迎头一战。

    新都心片区

    潮头之上“围心”而立占先机

    新区规划以后，老四方与市北合并成就了如今的新市北。崭新的区域划分，瞬间让新市北成为大鳄们追逐的焦点。从目前来看，依山而居已经成型的新都心、正在成形的滨海欢乐城以及有可能成为下一个新都心的水清沟片区，三大片区割据一方，成就了新市北不可捍卫的牢固地位。而新都心区域以期绝佳的地理坐标，以及日渐成型的区域布局，成为2013年“银十”的重要战场。

    新都心位于长沙路以南、清江路以北、南昌路以东、黑龙江路以西围合区域，以双山为中心向四周辐射，规划面积约3.98平方公里，是青岛市主城区的地理中心，地铁M3线贯穿其中，地理位置、交通条件、自然资源、发展空间优势明显，完全具备打造城市“新都心”的先天条件。从商业配套来看，凯德广场、麦凯乐、佳世客等中高端大型超市的入驻，更为该区域增值不少。

    记者走访获悉，目前该区域楼盘林立。很多新开盘项目一开盘就瞬间“日光”，以海尔时代广场为例，8月份作为纯新盘首次亮相却荣居成交光荣榜，且拿下销售套数、销售面积、销售金额三项亚军。除此之外，保利叶公馆、和达中心城、青建太阳岛等楼盘也成为各方关注焦点。

    业内人士分析，在青岛城市发展空间逐步细化的今天，新都心所代言的新市北核心板块已经完成了其华丽的嬗变，并在逐步完善和提升片区生活、商业、公共建设等配套，成为青岛备受关注的“都心”板块。目前备受瞩目的新都心，不仅有品牌商业地产项目的入驻，山东路与重庆南路两大城市主动脉以及规划中的地铁M3号线将地上地下完美疏通，立体复合式路网的搭建以及各商业的拔地而起将成就新都心的另一番繁荣景象。依托新都心而起的时代广场无疑发展前景一片大好。

    李沧片区

    刚需腹地四方齐开围新城

    李沧区一直以来以刚需腹地著称，2013年以来，中海、绿城、海尔等多个项目的推盘一度因起轰动效应。目前，环顾该区域楼市，基本上出现“四方齐发，合力围城”的态势。大体来看，在最南端，紧近市北区，海尔鼎世华府今年首度入市，中海国际社区继一里城之后又推新品；最北端的青岛印象湾与城阳天泰城相邻，下半年也有望推出9个楼座；最东端在世园会周边，万科生态城二期地块获取在即，其刚需产品最早会赶在年底上市；最西端青岛交通商务区内，海岸华府仍是一枝独秀，两年来持续热销。

    记者采访获悉，在区域价格方面，李沧区早已过万。根据某房地产网站提供的数据，绿城理想之城、蓝山湾、阳光香蜜湖、海尔鼎世华府、时代城、海岸华府、伟东幸福之城、青岛印象湾等大盘陆续都将有新产品入市，面对“银十”的大好“天机”，很多楼盘都会有所活动。有分析人士认为，下半年李沧的整体供应量将在100万平方米以上。此外，越秀、蓝光等外来大鳄的代表性楼盘也蓄势待发。

    除了高层刚需产品，李沧多层别墅市场也非常火爆，绿城理想之城法式合院别墅的推出，将使它继续领衔李沧高端市场，此外，海岸华府、时代城、伟东幸福之城四期都会有多层或别墅等低密度产品上市。

    对于李沧楼市接下来的走势，业内人士单良曾表示，下半年李沧市场销售压力加大是必然的。短期内大供应量入市，有平抑价格的作用。作为最大刚需市场的李沧，它的走势预期平稳对青岛整体市场预期的影响至关重要。此外，他也表示，不排除重点楼盘房价会上涨。

    西海岸片区

    名盘落子周边区域再掀波澜

    前不久，万达项目落子西海岸的消息，让2013年以来稍显“淡定”的西海岸，再也“坐不住了”。在10月份计划有所行动的50多家楼盘中，新海岸拔得头筹。让该区域成为“银十”的一大亮点。另外胶州湾大桥及胶州湾隧道的开通缩短了青黄两地的距离，前不久公布的将于2014年开建的地铁M1号线更加缩短了两地的通行时间，大量的市区刚需客户也将目光转向西海岸。

    记者走访获悉，目前西海岸房地产项目较多，覆盖面非常广，几乎涵盖了所有的产品形式。既有大型综合体、酒店、公寓也有普通住宅。保利海上罗兰、海信凤凰金岸、海尔山海湾、青岛红树林度假世界、科达天意华苑、金色环湾、致幸福等多个楼盘热力开战。此外，备受关注的万达青岛东方影都目前也对外公开了35~80平方米的精装修公寓，预计会于2013年年底开盘。

    业内人士张百忍分析，桥隧概念从2002年就开始炒作，因此到了真正的桥隧贯通，市场被透支，西海岸的楼盘反而面对较大的存量。而后西海新区规划启动后，成交量是有一定上升的。“虽然西海岸的楼盘也跟随市场涨了一段时间，但是从目前的政策来看，结合目前西海岸的市场存量，房价的基调应该是上升的，但上升变化幅度不会很大。”此外，他还表示，“西海岸近百个项目的楼市都面对大存量和小出货量的矛盾，如果再加上万达每年5000到10000套的冲击，不知会有多少开发商元气大伤，也难料房价是否会再次回落。”

    胶州片区

    新机场建设辐射周边“筑城”

    日前，青岛新机场选址正式落定胶州。消息一出，高新区各楼盘看房人数激增，看涨声一片。据悉，新机场将建成“区域性枢纽机场、面向日韩的门户机场”，集航空、铁路、公路、城市轨道等多种交通方式于一体的综合枢纽，这将进一步提升提胶州及高新区的地区辐射能力。

    胶州市东连接青岛红岛、高新区，是青岛环胶州湾发展的“桥头堡”，目前胶州房地产市场逐渐升温，由于处于发展初期，胶州成为毋庸置疑的价值洼地。目前来看，胶州楼市可划分为老城区、新城区和少海新城三个区域。新城区凭借胶州市政府的迁入和三里河的整治，成为高档居住区；少海新城，规划起点较高，以别墅类项目为主，是高端宜居楼盘聚集地。

    随着新机场选址的落地，胶州楼市也沸腾起来。星雨华府、卓越蔚蓝群岛憩云岸、海泉湾港中旅公馆、融城等项目受到广泛的关注。业内人士分析，新机场的落定，300亿元的投资，将建成国家4F一级枢纽机场，并将在胶东规划建设空港新城。无疑，胶州将迎来前所未有的发展时机，而价格洼地的现状，无疑将把投资者的目光“锁定”。